Calculer sa capacité d’emprunt : l’étude de budget d’un prêt immobilier

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Devenir propriétaire est le rêve de nombreux Français. Posséder sa maison ou son appartement apporte une certaine sérénité et c’est parfois LE projet de toute une vie. Pour d’autres, cela représente un investissement pour, une fois remboursé, utiliser les loyers comme complément de salaire et plus tard de complément de retraite.

Avant de tirer des plans sur la comète et de rêver de châteaux en Espagne, il convient de préparer minutieusement son projet, étape par étape, et la première est de calculer sa capacité d’emprunt pour estimer son budget pour un prêt immobilier.

Qu’est-ce que la capacité d’emprunt ?

Un prêt bancaire implique des mensualités à payer sur plusieurs années, souvent même une ou deux décennies et l’organisme que vous allez solliciter doit s’assurer que vous aurez les capacités à faire face à ces échéances. Une fois la capacité d’emprunt calculée, vous allez connaître le montant maximum qui vous sera octroyé pour l’achat de votre bien. Inutile de compulser les petites annonces ou faire le tour des agences immobilières avant d’avoir calculé votre capacité d’emprunt.

Comment calculer sa capacité d’emprunt ?

Il existe une multitude de sites de simulation pour évaluer votre capacité d’emprunt mais vous devez comprendre comment elle est calculée pour travailler sur ses points faibles, pour l’améliorer et obtenir le meilleur prêt possible.

Qui emprunte ?

Le premier élément à déterminer est le nombre d’emprunteurs. Etes-vous seul à emprunter ou est-ce un projet auquel votre conjoint sera associé ? Outre l’engagement que cela implique, cela peut changer totalement la donne si les deux revenus sont totalement disproportionnés ou si l’un a une situation très stable quand l’autre appartient plutôt à la catégorie des précaires.

Calculer son taux d’endettement

Le taux d’endettement prend en compte les revenus du foyer d’une part et ses charges d’autre part pour évaluer le pourcentage des ressources qui sont déjà mobilisées pour les paiements des dépenses récurrentes.

La règle en France veut que les banques ne dépassent pas les 33% de taux d’endettement pour accorder un prêt immobilier. Toutefois, elles consentent des exceptions pour des dossiers particuliers. Ainsi un foyer amputé de gros frais fixes mais ayant de gros revenus ou une personne jeune mais dont le métier laisse prévoir une forte progression dans un avenir proche, bénéficieront probablement de passe-droits. Des dérogations sont également délivrées aux emprunteurs dont le reste à vivre reste largement plus élevé que leurs besoins.

Exemple simple de calcul de capacité d’emprunt :

Si un couple dispose de revenus réguliers (CDI ou similaire) de 3000 € par mois, sans aucun prêt en cours, la banque pourra accorder un prêt avec des mensualités de 33% * 3000 = 1000 € par mois.

La capacité d’emprunt de ce couple est de 1000 € par mois.

La hauteur du taux d’endettement permet à la banque d’évaluer les risques inhérents au prêt. Il lui permet de calibrer la somme que pourra verser un emprunteur sans déséquilibrer son budget.

Pour calculer son taux d’endettement, il faut considérer dans la colonne des revenus :

  • Les salaires
  • Les pensions diverses
  • Les BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux)
  • Les BNC (bénéfices Non Commerciaux)
  • Les bénéfices agricoles
  • Les revenus fonciers
  • Les revenus de placements financiers réguliers
  • Et les autres revenus garantis

Les primes exceptionnelles ou autres revenus non récurrents et les prestations sociales ne sont pas pris en compte dans ce calcul.

Dans la colonne des charges, il faut intégrer :

  • Les mensualités de prêt immobilier pour les propriétaires
  • Les mensualités des crédits en cours (consommation, automobile…)
  • Les pensions alimentaires
  • Toutes les autres charges récurrentes

Le taux d’endettement va alors être calculé de la manière suivante : Somme des charges en cours / Somme des revenus.

Le total de la colonne des revenus moins le total de la colonne des charges vous donne le reste à vivre. Son montant doit être à la hauteur des dépenses courantes incompressibles d’un foyer.

Le reste à vivre influence davantage une banque que le taux d’endettement.

L’apport personnel

Votre apport personnel doit, pour qu’une banque apprécie votre dossier au mieux, représenter entre 10 et 20% du prix du bien que vous souhaitez acheter. Il est évident que plus votre apport est conséquent, plus votre capacité d’emprunt augmente, plus la durée du prêt et/ou la mensualité seront réduites et plus vous aurez de facilité à obtenir le prêt.

Comment constituer votre apport personnel ?

Le plus fréquent est de débloquer les produits d’épargne que vous avez consacrés à ce projet : assurance-vie, produits d’épargne… Il est toujours conseillé de conserver une somme minimum sur un compte d’épargne par précaution en cas d’imprévus, plus ou moins graves.

Si vous possédez plusieurs produits d’épargne, assurances-vie, etc., étudiez avec votre banquier la meilleure solution pour optimiser les retombées fiscales.

Si vous êtes déjà propriétaire

Dans le cas où vous revendiez votre logement pour en acheter un nouveau, votre apport sera majoritairement composé par la valeur de votre ancien logement.

Si vous avez déjà revendu votre bien, le calcul est très simple : vous avez le prix de vente effectif duquel vous déduisez les prêts immobiliers en cours, s’il y en a, et vous réinjectez cette somme dans votre apport personnel.

Si votre ancien bien est en cours de vente, vous allez avoir recours au prêt relais. Vous devez faire, tout d’abord, une évaluation de la valeur de votre ancien logement la plus précise possible en vous appuyant sur la comparaison de plusieurs expertises de marchands de biens.

Le montant du prêt relais est calculé sur la base de cette expertise. En moyenne, il est compris entre 50 et 80% de la valeur estimée en tenant compte du remboursement d’éventuels crédits immobiliers en cours.

Les plans d’épargne salariale

Si votre projet concerne votre résidence principale et que vous disposez d’un plan d’épargne salariale, il peut être judicieux de le débloquer par anticipation. Renseignez-vous auprès de votre entreprise et de votre banquier.

Comment augmenter sa capacité d’emprunt

Vous avez tout intérêt à ce que votre capacité d’emprunt soit la plus élevée possible pour avoir accès aux biens les plus intéressants. Pour l’améliorer, deux pistes valent d’être explorées.

La restructuration des crédits en cours

Les crédits à la consommation sont souvent souscrits à des taux très élevés. Si vous avez déjà plusieurs crédits à la consommation, il est probablement intéressant de les restructurer. Cela consiste à regrouper tous ses crédits à la consommation en un seul et unique prêt pour n’avoir plus qu’une seule mensualité à régler, plus faible, mais en allongeant la durée de remboursement.

Il y aura certes des frais pour la restructuration mais cela va diminuer la mensualité et donc diminuer le taux d’endettement au profit d’une marge de manœuvre plus grande pour le prêt immobilier.

Deux prêts plutôt qu’un

Il est souvent avantageux de contracter deux prêts immobiliers plutôt qu’un, c’est une astuce pour diminuer le coût des mensualités mais sans augmenter le coût du crédit.

En signant deux prêts, l’un sur quinze ans et l’autre sur vingt ans par exemple, l’emprunteur bénéficie d’un taux d’intérêt moindre sur le prêt le plus court et ainsi diminue le montant des intérêts dans les mensualités de remboursement. Cette baisse mécanique des mensualités permet d’augmenter le reste à vivre et, de ce fait, augmenter la capacité d’emprunt.

Lorsque vous prenez la grande décision d’acquérir un bien immobilier, avant de vous jeter sur les petites annonces, préparez minutieusement votre projet pour optimiser votre capacité d’emprunt et ainsi avoir accès au meilleur logement en rapport avec vos moyens.

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