La garantie d’un prêt immobilier

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Hypothèque, Privilège de prêteur de deniers (PPD), caution (Crédit Logement par exemple), nantissement… La banque qui vous prêtera des fonds vous demandera nécessairement ce que l’on appelle une garantie. Qu’importe celle sélectionnée, elles ont toutes le même objectif : Garantir votre prêt immobilier pour la banque; autrement dit, la banque s’assure qu’elle pourra récupérer son argent si vous veniez à ne plus être en mesure de régler les mensualités du prêt.

Pour garantir un prêt immobilier, une banque a le choix de mettre en place une hypothèque, un PPD, une caution ou, plus rarement, réaliser un nantissement.

Voici tout ce qu’il est bon de savoir sur les garanties pour votre prêt immobilier.

L’hypothèque

L’hypothèque est l’une des garanties les plus utilisées par les banques. En effet, elle confère aux établissements bancaires l’utilisant un « droit de préférence » sur le bien immobilier hypothéqué. Ce droit permettra à la banque de vendre le bien en cas de défaillance de l’emprunteur et d’être payée en première. Si le produit de la vente ne suffit pas à rembourser l’emprunt, alors l’emprunteur doit terminer de rembourser le restant dû.

L’hypothèque est une sûreté réelle, c’est à dire qu’elle porte sur le bien immobilier. Elle est constituée par un acte authentique, c’est à dire chez le notaire.

Si la banque a généralement le choix dans la garantie, l’hypothèque reste est une garantie obligatoire pour les opérations telles que les prêts conventionnés et les prêts d’accession sociale.

L’hypothèque prend fin soit :

  • 1 an après la fin du prêt immobilier garanti
  • à la vente du bien immobilier en cours de prêt. Dans ce cas, l’emprunteur doit généralement procéder à une main-levée d’hypothèque

Bon à savoir : Le tarif de la garantie n’est pas un élément « négociable » avec votre banquier. Concentrez-vous sur le taux et l’assurance !

La main levée de l’hypothèque

La main levée permet de clôturer l’hypothèque avant sa fin prévue, soit, avant l’année suivant la fin du prêt, ou bien à la vente du bien immobilier.

La main levée a un coût.
Comptez environ 620 € s’il reste 100 000 € de capital restant dû sur votre emprunt ou bien encore 860 € pour 200 000 € de CRD.

Le privilège de prêteur de deniers (PPD)

Le PPD (privilège de prêteur de deniers)est, comme l’hypothèque, une sûreté réelle appréciée par les banques car elle permet une meilleure garantie du prêt immobilier en comparaison de l’hypothèque. Pour les emprunteurs, elle est également de bonne augure puisque moins chère. En effet, pas de taxe de publicité foncière à prévoir.

Bon à savoir : Le PPD n’est utilisable que pour les logements anciens. Oubliez-le pour les constructions et les achats en VEFA.

Le PPD peut garantir uniquement le prix d’achat du bien mais elle est systématiquement mise en place lorsque cela est possible pour la banque (en remplacement de l’hypothèque).

Le PPD est régie par les mêmes règles de sortie que l’hypothèque. Il vous faudra donc régler des frais de main levée si vous revendez votre bien avant la fin du prêt, ou bien si vous souhaitez éteindre la garantie dès la fin du prêt, sans attendre 1 an.

La caution mutuelle

Les banques utilisent de plus en plus les cautions mutuelles pour garantir les prêts immobiliers souscrits par leurs clients. Elles font appel à des sociétés extérieures qui garantira le prêt.

L’avantage est double :

  • Pour la banque, c’est une sécurité. Elle est payée par la caution dès que l’emprunteur est en défaillance.
  • Pour l’emprunteur, un coût moins élevé que les sûretés réelles.

Le fonctionnement de la caution mutuelle est différent de l’hypothèque. L’emprunteur va payer des frais de garantie à la mise en place du prêt. Il se verra généralement rembourser d’une partie en fin de prêt (selon la caution mutuelle utilisée). D’où un coût final relativement faible en comparaison de l’hypothèque.

La contrainte d’une caution mutuelle : L’organisme étudie les dossiers au cas par cas. Autant dire qu’il est préférable d’avoir une bonne situation (CDI ou équivalent, apport, taux d’endettement sous les 33%) sous peine de se voir refuser la caution. Dans ce cas, la banque pourra toujours choisir de prendre une hypothèque.

Le coût d’une caution mutuelle varie selon…la caution choisie : La caution mutuelle la plus utilisée est Crédit Logement. Mais chaque banque dispose de son propre organisme (SACCEF pour les Banques Populaires et Caisse d’Epargne, CASDEN pour la Banque Populaire (réservée aux fonctionnaires), CAMCA pour le Crédit Agricole, CMH pour le Crédit Mutuel, etc…). Chaque garantie dispose de sa propre grille tarifaire.

Le nantissement

Le nantissement consiste pour l’emprunteur à utiliser comme garantie une partie de son épargne placée sur un support de valeur mobilière tel qu’une assurance vie, un PEA, un PEE ou encore des parts de sociétés. Il évite ainsi les frais de garantie et l’opération se fait sous seing privé.

Dans ce cas, les valeurs mobilières sont gelées et gérées par la banque durant la période du prêt. Un compte spécifique est ouvert au sein de la banque. L’emprunteur peut toujours gérer son portefeuille de valeurs mobilières durant le prêt.

Comparatif Tarif Garanties

Pour le prêt d’un projet immobilier d’un achat dans l’ancien à 200 000 € + 15 710 € de frais de notaire auquel l’emprunteur mettrait 20 000 € d’apport.

GarantieCoût
Hypothèque/
PPD1140 €
Crédit Logement2322 €
SACCEF2066 €
CASDEN425 €

Comparatif des garanties

GarantieLes avantagesLes inconvénients
HypothèquePas de conditions spécifiques pour l'accord, c'est la banque qui décide.Coût élevé
Frais de main levée en cas de revente
Privilège du Prêteur de DeniersPas de conditions spécifiques pour l'accord, c'est la banque qui décide.
Moins cher que l'hypothèque
Frais de main levée en cas de revente
Seulement sur logement ancien
Limité au prix de vente du bien
Caution mutellePas de frais de mainlevée.
Généralement moins cher (à terme) que les garantie sûretés réelles.
Coût élevé à la mise en place.
Généralement, des conditions spécifiques strictes sont à respecter par l'emprunteur.
NantissementLes fonds nantis ne sont pas utilisables pour d'autres projetsNécessite d'avoir un patrimoine important

 

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