Hypothèque et prêt immobilier : montant, calcul et fonctionnement

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Le prêt immobilier peut être assorti de garanties parmi lesquelles on retrouve l’hypothèque. Dans ce cas de figure, la garantie du prêteur va porter sur le bien immobilier dont il pourra orchestrer la saisie et la vente aux enchères en cas de défaut de paiement de la part de l’emprunteur. Ce sera donc ainsi qu’il obtiendra le remboursement de sa créance.

Fonctionnement de l’hypothèque

Il faut savoir que l’hypothèque peut soit concerner un bien immobilier dont l’emprunteur est déjà propriétaire soit la propriété qu’il envisage d’acquérir sur la base du prêt immobilier.

De cette manière, la banque bénéficie de garanties sur l’argent qu’elle prête en obtenant la saisie et la vente du bien immobilier pour récupérer son argent en cas de défaillance de l’emprunteur, c’est-à-dire dans l’hypothèse où il ne s’acquitte pas de ses mensualités dans les délais.

La mise en œuvre de l’hypothèque implique d’abord une mise en demeure de payer adressée à l’emprunteur. A défaut de s’exécuter, il perdra donc la propriété de son bien immobilier hypothéqué.

La constitution d’hypothèque est une démarche qui se fait nécessairement devant notaire et qui est suivie d’une publication à la conservation des hypothèques appelée aujourd’hui services de la publicité foncière.

L’intérêt de cette publication est de permettre à toute personne intéressée de s’enquérir auprès de tout centre des finances publiques de la situation d’un bien immobilier donné dont l’existence éventuelle d’une hypothèque qui grève ce bien.

L’hypothèque a vocation à durer aussi longtemps que le crédit immobilier existe. Elle sera encore inscrite à la publicité foncière un an après l’expiration du prêt sans que cette inscription ne puisse excéder 50 ans sauf si vous procédez à la levée de l’hypothèque, démarche soumise à certaines conditions.

Ainsi, l’hypothèque fait en sorte que le logement acquis grâce au crédit immobilier garantit par lui-même l’emprunt fait auprès de la banque. Il se peut aussi qu’elle soit constituée sur un bien immobilier dont l’emprunteur est déjà propriétaire.

Il faut aussi savoir que la constitution d’hypothèque n’empêche pas l’emprunteur de procéder à la vente de son bien immobilier combien même il n’aurait pas fini de rembourser son prêt.

Il lui est alors offert deux possibilités, la première étant de procéder à un remboursement anticipé du capital qui reste dû à la banque. Cette dernière attestera alors de l’apurement de la dette.

L’acte juridique qui en découle constituera ensuite ce qu’on appelle mainlevée d’hypothèque, un acte qui emporte le paiement de certains frais mis à la charge de l’emprunteur.

La seconde manœuvre envisageable par l’emprunteur est de demander le transfert de l’hypothèque attachée au bien immobilier vendu vers un autre crédit.

C’est l’hypothèse de la vente du bien immobilier initial en vue de l’acquisition d’un autre qui sera financé par un crédit renégocié et auquel l’hypothèque sera attachée. Cette solution a le mérite de revenir le plus souvent moins chère que la levée de l’hypothèque assortie de la constitution d’une nouvelle garantie.

Avantages de l’hypothèque

L’hypothèque présente d’abord l’avantage d’être une garantie à la carte dans le sens où elle est largement modulable en fonction des besoins des parties contractantes. A défaut pour l’emprunteur de pouvoir offrir d’autres garanties, l’hypothèque constitue souvent un argument de poids qui fait pencher la balance en faveur du dossier de demande de prêt.

L’hypothèque est en tout cas un système de garantie ouvert à tous les profils, qu’ils soient salariés, chefs d’entreprise, entrepreneurs, retraités… et ce, quelles que soient leurs catégories socio-professionnelles.

L’hypothèque, du fait de la solennité de sa procédure de mise en œuvre se présente aussi comme une sûreté fiable et solide.

Grâce à l’hypothèque, même les personnes âgées peuvent envisager de faire un prêt hypothécaire s’agissant d’une solution alternative pour les personnes non éligibles aux prêts classiques, mais qui disposent de biens immobiliers à proposer comme garantie.

Si la banque préfère souvent d’autres garanties comme le cautionnement du fait de la rapidité d’exécution en cas de défaillance de l’emprunteur, l’hypothèque reste de loin plus accessible et peut garantir de nombreux prêts en plus du prêt immobilier.

Montant et calcul de l’hypothèque

La constitution d’hypothèque emporte pour l’emprunteur un certain nombre de dépenses parmi lesquelles on citera les frais de publicité foncière ainsi que les honoraires du notaire calculés sur la base du montant du prêt immobilier, mais également la TVA, la taxe rattachée à la publicité foncière, les droits d’enregistrement…

Les coûts engendrés par l’inscription de l’hypothèque auront tendance à diminuer au fur et à mesure que le montant du prêt augmente. Cela est dû à l’existence de coûts fixes dans la liste des frais précédemment cités. Il s’agit donc de coûts dégressifs.

Prenons le cas d’un prêt avec hypothèque contracté en 2017. Pour 40 000 euros empruntés, les frais d’hypothèque représentent 2,09% de ce montant alors qu’ils sont de 1,29% pour un prêt s’élevant à 250 000 euros.

Si le prêt immobilier garanti par une hypothèque est un prêt conventionné, les frais de constitution d’hypothèque seront encore plus diminués dans la mesure où ce type de prêt est le plus souvent exonéré de taxe de publicité financière s’il ne s’agit pas de frais réduits.

Une constitution d’hypothèque implique aussi pour l’emprunteur de s’acquitter d’un frais particulier, la contribution de sécurité immobilière versée au moment de l’enregistrement de l’acte authentique constitutif de l’hypothèque.

Il s’agit d’un montant qui se calcule aussi sur la base du montant emprunté suivant un taux de 0,05% augmenté encore de 20% avec un montant minimum de 8 euros.

La mainlevée de l’hypothèque

On l’a dit plus haut, l’hypothèque reste inscrite 1 an après l’expiration normale du crédit immobilier.

Ainsi, un remboursement anticipé de votre prêt immobilier vous obligera à passer par la levée de l’hypothèque pour que son inscription soit radiée et qu’aux yeux des tiers, votre crédit a été remboursé.

Les frais associés à cette mainlevée sont établis sur la base du montant initial du prêt. Ils représentent généralement 1% et 2% du capital qui reste à rembourser à la banque.

A titre d’exemple, un montant de 100 000 euros empruntés vers la fin de l’année 2017 a entrainé des frais de mainlevée de 0,65%.

Pour un bien immobilier faisant l’objet d’une vente moins d’un an après la fin du prêt qu’il aura garanti au moyen d’une hypothèque, la mainlevée est par contre inutile, le notaire acceptant généralement une simple attestation de la part de la banque prêteuse.

Il faut aussi savoir que la mainlevée d’hypothèque peut se faire soit par accord amiable entre la banque et l’emprunteur soit par décision judiciaire.

Dans le premier cas, le notaire signifiera la levée auprès des services de la publicité foncière sous la forme d’un acte authentique. La décision judiciaire intervient quant à elle à défaut d’accord entre les parties.

Le tribunal de grande instance sera alors le tribunal compétent pour demander cette levée. Le motif de la requête devra être soit l’extinction du prêt garanti par l’hypothèque, soit l’expiration de la durée de l’hypothèque, prévue dans le contrat de prêt.

En bref

De tout ce qui précède, on peut conclure que l’hypothèque fait partie des garanties les plus anciennes dans le cadre d’un prêt immobilier. L’existence d’autres garanties réputées être moins onéreuses notamment le cautionnement ou encore le privilège du prêteur de deniers a fait que seuls 12% environ des emprunteurs ont recours à cette garantie.

Toutefois, elle a su traverser plus de 3 siècles notamment parce qu’elle constitue l’unique solution lorsqu’il n’existe aucune autre alternative pour garantir un prêt immobilier. Ainsi, si elle est onéreuse et lourde en termes de procédure, elle constitue toujours une voie pour l’accessibilité à un prêt immobilier.

Un crédit immobilier assorti d’une sûreté réelle immobilière qu’est l’hypothèque n’exclue en rien la possibilité du remboursement anticipé. Il est à noter que chaque établissement bancaire fixera ses propres modalités dans le cadre de la constitution d’hypothèque. Il reste donc important de faire des comparaisons avant d’opter pour une banque en particulier.

Faire appel à un professionnel du crédit immobilier se présente alors comme le meilleur moyen de contracter un prêt immobilier garanti par une hypothèque dans les meilleures conditions surtout qu’il s’agit d’un engagement important dans la mesure où le risque de perdre votre bien immobilier demeure en cas de défaut de paiement.

Il vous aidera à trouver et à choisir le crédit le moins cher tout en s’assurant qu’il s’agit d’un prêt dont le remboursement rentre dans vos moyens.

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