La condition suspensive de l’obtention d’un état hypothécaire

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La condition suspensive de l’obtention d’un état hypothécaire fait partie des conditions insérées dans un compromis de vente de bien immobilier afin de protéger l’acquéreur de la survenance de faits imprévus qui lui enlèveraient tous les avantages d’acquérir le bien en question.

Si la condition ne se réalise pas, il sera donc libéré de ses engagements envers le vendeur. Voyons en quoi consiste une clause suspensive liée à l’obtention d’un état hypothécaire.

Définition de l’état hypothécaire

L’état hypothécaire est un document que l’on obtient auprès du bureau de la conservation des hypothèques. Il permet d’une part de connaitre le nom du propriétaire actuel d’un bien immobilier et des propriétaires avant lui ainsi que leur historique.

D’autre part, l’état hypothécaire renseigne sur les inscriptions d’hypothèque ainsi que de toute autre charge qui pourrait grever le bien immobilier. Il faut savoir que si parmi ces charges on retrouve le commandement de saisie au profit d’un créancier antérieur à la vente envisagée, cette vente sera frappée de nullité si le créancier en question n’était pas consulté.

Il convient aussi de signaler que le notaire engagé dans le cadre d’une vente immobilière doit procurer un état hypothécaire daté de moins de 2 mois à l’acheteur avant la signature du contrat. Autrement, il engage sa responsabilité.

Revenant à la question de l’hypothèque, il s’agit d’une sûreté réelle immobilière constituée sur un bien immobilier au profit d’un créancier. Il peut par exemple s’agir d’une banque ayant octroyé un prêt immobilier au propriétaire du bien.

En cas de défaillance de ce propriétaire dans le remboursement de ce prêt, la banque pourra faire saisir le bien grevé d’hypothèque, le vendre aux enchères et se faire payer sur le prix.

L’existence de ces charges grevant le bien immobilier ne peut être connue que grâce à l’état hypothécaire.

Pourquoi assortir un achat immobilier d’une condition suspensive d’obtention d’état hypothécaire ?

Lorsqu’un bien immobilier est grevé d’hypothèque, celle-ci se transmet avec le bien qui fait l’objet d’une vente ultérieure ce qui révèle l’importance de connaitre la situation du bien que l’on envisage d’acheter avant de conclure l’achat immobilier.

Il est donc légitime pour le nouvel acquéreur d’exiger la certitude que le bien est libre de toute charge avant de s’engager en exigeant l’insertion d’une clause suspensive d’obtention d’un état hypothécaire dans l’avant-contrat.

Ainsi, il ne risque pas de payer son bien immobilier deux fois dans le cas où son vendeur deviendrait insolvable au point de ne plus pouvoir rembourser ses dettes. En effet, si cette situation venait à se présenter, le créancier hypothécaire aurait le droit de se retourner contre le nouvel acquéreur pour l’obtention de sa créance.

Pour se protéger complètement de ce risque, l’acquéreur n’exigera pas simplement un état hypothécaire, il devra demander à ce que l’état hypothécaire ne porte pas l’inscription d’un montant excédant le prix de vente du bien immobilier.

Ainsi, à défaut d’un état hypothécaire sans aucune inscription, l’acheteur doit au moins s’assurer que l’inscription qui viendrait à se révéler reste d’un montant inférieur au prix qu’il a consenti pour l’achat du bien concerné.

Il faut dans tous les cas garder à l’esprit qu’en cas d’inscription de privilèges dans l’état hypothécaire, le prix de vente du bien immobilier grevé sera à répartir entre les détenteurs de ces privilèges, à savoir, les différents créanciers du vendeur qui se sont engagés sur la base d’une garantie.

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