Location accession, fonctionnement et chiffres clés

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La location-accession appelée aussi location-vente permet le transfert de propriété d’un bien immobilier en ayant recours à deux formes de relations contractuelles, le bail et la vente. Il s’agit d’une alternative qui permet à une personne ne pouvant pas avoir accès au crédit de devenir malgré tout propriétaire.

Mise en place par la loi 12 juillet 1984, la location-vente se présente comme une accession graduelle à la propriété d’un bien.

Les conditions d’existence d’une location-accession

La location-accession suppose l’existence de deux régimes juridiques différents dans le même contrat.

D’une part, on a le locataire-acheteur qui jouit du bien immobilier en l’occupant à titre de locataire et ce, durant un période de temps définie et à l’issue de laquelle la propriété effective du bien lui sera transférée.

La location-vente se distingue aussi par ce que l’on appelle l’option d’achat qui permet au locataire-acheteur de disposer d’un choix à l’issue de la période de jouissance. Ce choix consiste à devenir ou non propriétaire du bien immobilier. Dans la négative, il pourra alors prétendre au remboursement des sommes déjà versées.

Dans la pratique, le locataire-accédant peut être tenu d’indemniser le vendeur en cas de renonciation à l’achat et ce, en vertu d’une promesse unilatérale d’achat.

En la forme, la location-vente suit un certain formalisme et se compose d’un contrat de bail auquel est associé une promesse de vente, unilatérale ou engageant les deux parties.

Le contrat entraîne pour le propriétaire-vendeur la réception de deux types de versement, le loyer et une fraction du prix du bien immobilier. Le reliquat de ce dernier sera dû par l’acheteur au terme de la location immobilière.

Revenant au second versement effectué par le locataire-accédant, il s’agit d’une redevance. Elle distingue la location-accession de la vente immobilière classique dans la mesure où le futur propriétaire n’a pas à disposer de la totalité du prix du bien avant de pouvoir s’engager. Il paiera le prix petit à petit jusqu’à l’arrivée du terme de la location.

La location-accession suivant le type de bien immobilier

Le contrat de location-accession peut tout d’abord avoir pour objet une maison. Dans ce cas, les parties sont soumises à la loi régissant les baux d’habitation lorsque l’exécution du contrat se trouve encore à la phase de location.

L’application de la loi du 06 juillet 1989 est alors impérative et ne peut souffrir aucune exception même au sein des stipulations contractuelles. De ce fait, le propriétaire est responsable des réparations importantes tandis que le locataire doit recevoir son approbation en cas de travaux.

Dans l’hypothèse d’une location-vente d’appartement, le locataire jouit de droits se rapprochant un peu plus de ceux du propriétaire si ce n’est que pour mentionner son implication dans les réunions du syndicat de propriété.

Un terrain peut aussi faire l’objet d’une location-accession, mais ce format est moins courant étant donné que s’il est constructible, son locataire ne pourra pas obtenir les autorisations inhérentes à la construction sans passer par le consentement du propriétaire.

Enfin, la location-vente s’adresse aussi bien aux biens immobiliers à usage d’habitation qu’aux biens professionnels ou mixtes. Il peut s’agir d’un bien achevé comme on peut parler d’un bien en cours de construction au moment de l’engagement des deux parties.

Pour les locaux à usage d’habitation, la location-accession implique qu’ils soient occupés par le locataire-acquéreur à titre de résidence principale.

Le déroulement de la location-accession

La location-accession se matérialise en deux temps, la location du bien immobilier par le locataire-accédant et la levée de l’option d’achat.

Cette location sera effectuée durant ce que l’on nomme période de jouissance. Elle verra le locataire occuper le bien, mais aussi verser une redevance locative au propriétaire-cédant ainsi que la redevance représentant une partie du prix de vente du bien immobilier.

La conclusion d’une location-vente fait naitre un certain nombre d’obligations de la part du locataire. En effet, si les grosses réparations restent à la charge du propriétaire-vendeur, le locataire doit assurer l’entretien du bien immobilier. La taxe foncière lui incombe également, car aux yeux du fisc, il est perçu comme étant un propriétaire.

Pour ce qui est des droits, le locataire-acquéreur peut être présent aux assemblées générales de copropriété et dispose d’un droit de vote. Il bénéficie d’une protection contre les risques tels que les dégâts des eaux, les incendies…

Le locataire-acquéreur a aussi la charge de la conclusion du contrat de location-accession dans le sens où il doit assurer l’enregistrement du contrat et payer le notaire. Au moment de l’achat définitif, il doit aussi assurer les frais engendrés par le transfert de propriété.

La levée de l’option d’achat quant à elle intervient normalement 3 mois avant la fin de la période définie de location, mais peut aussi être enclenchée plus tôt. Si l’option est levée en vue de l’acquisition du bien, le locataire est tenu de payer le reliquat du prix de vente. Le transfert effectif de la propriété s’effectuera ensuite en présence du notaire.

La renonciation à l’achat fait perdre au locataire son droit au maintien dans le logement. Son départ sera alors exigé sans délai et constituera la date à partir de laquelle s’écoule les 3 mois qui constituent la période de remboursement des fonds qu’il a versés à titre de fraction du prix du bien immobilier.

Le locataire doit aussi verser une indemnité au vendeur qui s’attendait à la vente de son bien immobilier. Il est généralement de 2% de la valeur du logement.

La réglementation inhérente à la location-vente

Sur le plan réglementaire, la location-vente est considérée comme une opération de crédit et en tant que telle, elle suit le régime de l’usure dans la mesure où le taux d’intérêt qui lui sera appliqué ne devra en aucun cas excéder le taux effectif global, appelé aussi TEG, fixé par les pouvoirs publics.

Toujours parce que la location-accession constitue une opération de crédit, elle respecte également les règles du prêt à la consommation. Le contrat qui matérialise l’accord des parties comprendra alors des mentions obligatoires.

Parmi elles, on citera l’identité et l’adresse des parties, la date de début de la jouissance des lieux par le locataire, la durée de cette occupation, le montant des loyers et des versements au titre d’épargne sur le prix du bien, les conditions de manifestation de la levée de l’option…

L’évolution de la location-vente en France

La location-accession constitue une pratique adoptée depuis longtemps par les organismes pourvoyeurs de logements sociaux à loyer modéré afin de permettre aux familles qui ne disposent pas de fonds suffisants de pouvoir devenir propriétaires après la période de location.

Si le nombre d’acquisitions immobilières reposant sur la location-vente n’est pas connu avec précision, on sait que la pratique connait un engouement depuis la mise en place du PSLA en 2004, appelé aussi Plan Social Location Accession.

Il s’agit d’une aide sur laquelle les acheteurs investissant dans le neuf sur la base de la location-accession peuvent compter. Concrètement, elle se matérialise par des exonérations fiscales qui diminuent sensiblement le coût de leur accession à la propriété par la location-vente à condition de respecter certains plafonds de revenus.

Les spécialistes estiment que si la location-accession est peu connue du public, elle permet pourtant à 90% des foyers français de devenir propriétaires sans forcément disposer d’un apport personnel ni même de faire appel aux banques.

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