Si l’hypothèque est la garantie que se constitue la banque pour s’assurer de se faire rembourser du prêt immobilier qu’il accorde à un emprunteur, la mainlevée d’hypothèque se présente comme la démarche qui consiste à libérer le bien grevé d’une hypothèque.
Elle permet au propriétaire du bien d’en disposer librement, sa dette envers le banquier étant supposée être apurée. Cette opération ne se fait pas sans un coût constitué par ce qu’on appelle les frais de mainlevée d’hypothèque. On vous dit ici tout ce qu’il faut connaitre de ce paiement.
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Quand les frais de mainlevée sont-ils dus ?
Il convient tout d’abord de savoir que la mainlevée d’hypothèque est envisagée à une période bien précise.
Soit elle intervient avant la fin des échéances du prêt immobilier, lorsque le bien fait l’objet d’une revente, soit lorsque le prêt est remboursé dans son intégralité, mais la revente intervient moins d’une année après la dernière échéance de remboursement.
Dans ces deux cas de figure, l’opération qui consiste à lever l’hypothèque sera obligatoire et donnera lieu à la délivrance d’un certificat de levée d’hypothèque par le notaire engagé en vue de cette démarche.
La levée se fera contre le paiement des frais de mainlevée d’hypothèque qui peuvent alors ne pas être dus dans le cas où cette levée intervient de façon automatique. En effet, un an après la fin du prêt, l’hypothèque qui grève le bien immobilier disparaît d’elle-même, ce qui exclue le paiement d’un quelconque montant à titre de frais de levée.
Les frais de mainlevée seront par contre exigés lorsque l’emprunteur procède à un remboursement anticipé de son prêt immobilier pour revendre son logement sans attendre que s’écoule ensuite le délai d’un an. Au-delà, l’hypothèque s’effacera encore une fois de façon automatique.
Qui sont les acteurs de la mainlevée d’hypothèque ?
Revenant au rôle du notaire dans la mainlevée d’hypothèque, son intervention se justifie par le fait que ses services ont aussi été sollicités lors de sa constitution dans la mesure où il aura procédé à son inscription auprès du service de la publicité foncière.
Comme pour l’inscription de l’hypothèque, sa mainlevée se fera donc obligatoirement dans des conditions solennelles impliquant l’intervention du notaire.
Les frais de mainlevée d’hypothèque sont quant à eux mis à la charge de la personne débitrice de la créance engendrée par le contrat de prêt immobilier. Il s’agit tout simplement de l’emprunteur.
Cependant, le vendeur sera le débiteur des frais de mainlevée d’hypothèque en cas de vente financée par un prêt assorti d’une hypothèque sauf si elle intervient un an après le remboursement de ce prêt, auquel cas la mainlevée n’est plus utile puisqu’elle intervient automatiquement.
De quoi sont composés les frais de mainlevée d’hypothèque ?
Les frais de mainlevée d’hypothèque dépendent du montant du capital emprunté garanti par l’hypothèque. Le calcul de ces frais s’obtient après une majoration de 20% de ce montant de prêt immobilier.
Ainsi, si celui-ci était de 200 000 euros, on comptera les frais de mainlevée sur une base de 240 000 euros. Les frais ainsi obtenus tourneront autour de 0,3 à 0,6% de ce montant majoré.
Les frais de mainlevée d’hypothèque se composent des émoluments du notaire, des taxes perçues par l’Etat en vue de la radiation de l’hypothèque des registres de la publicité foncière et des frais divers liés aux formalités de mainlevée.
En plus de ces frais, on ajoutera encore un droit d’enregistrement perçu par le trésor public d’un montant fixe qui tourne actuellement autour de 25 euros, d’une contribution de sécurité immobilière d’une fourchette de 0,05% à 0,10%, des frais annexes allant autour de 45 euros et d’un droit de timbre d’un montant de 3 euros par page.
Il faut mentionner que le pourcentage perçu à titre d’honoraires par le notaire est fixé de manière stricte et dépend du coût de l’hypothèque en lui-même qui équivaut à 0,35% tout en tenant compte d’un TVA de 19,6%.
Quelles sont les conséquences du paiement des frais de mainlevée ?
Les frais de mainlevée d’hypothèque acquittés par l’emprunteur lui permettent d’empêcher son créancier de prétendre à l’exercice de son droit d’hypothèque, droit qui le protège en cas de défaut de remboursement de la part de l’emprunteur.
Ce droit s’éteint automatiquement un an après le remboursement du prêt, deux ans pour les prêts souscrits avant le 24 mars 2006, date d’effectivité de la réforme instaurée par l’Etat en matière de droit des sûretés.
Avant ce délai, le droit d’hypothèque ne s’efface donc que par le paiement des frais de mainlevée dans le cadre d’un remboursement anticipé du prêt immobilier ou encore d’une revente du bien.
Après ce paiement et l’obtention du certificat de levée d’hypothèque de la part du notaire, la banque prêteuse ne pourra donc plus faire procéder à la saisie du bien puisque son débiteur est supposé s’être acquitté définitivement de sa dette.
Force est donc de conclure qu’il n’y a pas de coïncidence entre la fin du remboursement d’un prêt immobilier et la fin du droit lié à la constitution d’hypothèque destinée à garantir le banquier du remboursement de son capital. Le droit d’hypothèque s’éteint postérieurement au remboursement de la dette qu’il couvre.
Quelles sont les exonérations possibles de frais de mainlevée ?
Le paiement des frais de mainlevée d’hypothèque constitue le plus souvent une exigence de l’acquéreur d’un bien immobilier, soucieux de jouir complètement de son bien sans la crainte d’une éventuelle saisie orchestrée par la banque créancier du vendeur.
Toutefois, l’expiration d’un délai de 1 an après la dernière échéance de remboursement entraine levée automatique de l’hypothèque, ce qui exonère l’emprunteur de l’obligation de s’acquitter des frais de mainlevée.
D’ailleurs, le montant parfois lourd de ces frais justifie souvent le recours au cautionnement comme garantie alternative à l’hypothèque en raison de son coût plus accessible, de l’absence des frais de mainlevée, mais aussi de sa facilité de mise en œuvre.
Quoi qu’il en soit, l’hypothèque reste la garantie la plus sûre pour les banques et le moyen le plus fiable pour obtenir un prêt immobilier auprès de celles-ci.
