Les options à votre disposition pour mieux vivre votre crédit immobilier

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« Un crédit vous engage et doit être remboursé. » Cette notification obligatoire apparaît sur l’ensemble des documents liés à un prêt immobilier (et même sur notre site, loi oblige !). Elle rappelle que votre emprunt a l’obligation d’être remboursé auprès du prêteur. Normal me direz-vous ! Cependant, lorsque l’on emprunte sur des durées longues, ce qui est le cas du prêt immobilier, difficile d’imaginer que cela se fasse sans accrocs. Les banques ont ainsi mis en place un arsenal d’options vous permettant de plus facilement rembourser votre crédit tout au long de votre vie.

Le décalage du premier remboursement

Une fois les fonds débloqués par la banque, il vous est dès le début possible d’activer des options et de demander à ne pas rembourser tout de suite votre prêt.

En cas de travaux ou de construction

Dans le cadre d’une construction, ou bien d’un projet immobilier avec travaux, il est généralement mis en place un décalage dans le remboursement de votre prêt immobilier. Ce décalage vous permet de ne pas payer tout de suite votre mensualité complète (capital + intérêts + assurance). Cette option est utilisée lorsque les acquéreurs sont encore en location et ont donc un loyer à payer le temps de la finalisation des travaux / de la construction.

Ce décalage peut être total (vous ne payez que l’assurance) ou partiel (vous ne payez que l’assurance et les intérêts). Dans le cadre d’un décalage de remboursement partiel, les intérêts réglés sont appelés intérêts intercalaires. Il sont à considérer comme des frais bancaires purs.

En option offerte par la banque

Certaines banques peuvent également vous proposer, sans conditions particulières, un décalage dans le remboursement de la première échéance de votre prêt. Ce décalage est généralement de 4 mois environ et vous permet une mise en place plus sereine de votre nouveau « train de vie ».

La modulation de votre prêt

Un prêt immobilier peut-être long, très long… (35 ans pour certains en France). Durant toute la durée de ce dernier, la mensualité que vous aurez décidé lors de la mise en place du prêt ne conviendra plus nécessairement par la suite.

Baisser le montant de sa mensualité

Les événements de la vie font que vous allez peut-être vouloir demander une baisse de vos échéances. Quelque soit la raison (congé parentale, période de chômage, passage à temps partiel, etc…), vous allez pouvoir ajuster le remboursement mensuel auprès de votre banque.

Cette baisse est limitée par la banque :

  • Soit en durée : La baisse de votre mensualité ne doit pas entrainer une augmentation de votre prêt de plus de 2 ans
  • Soit en montant : La baisse de votre mensualité ne pourra être qu’au maximum de 30% par rapport à votre mensualité actuelle

Quoiqu’il arrive, une modulation à la baisse entraine une augmentation du coût de votre crédit immobilier

Augmenter le montant de sa mensualité

Le souhait d’augmenter sa mensualité de crédit provient généralement d’une augmentation de salaire, ce qui arrive généralement plus on avance en âge. La banque vous accordera une augmentation correspondant à votre demande. Cette augmentation pourra même être validé au delà de la limite de taux d’endettement généralement demandé par les banques à la mise en place d’un prêt.

Vous pourrez à tout moment revenir à la mensualité initiale si votre nouvelle mensualité est trop élevée.

Une modulation à la hausse vous permet de réduire le coût de votre crédit. Profitez-en !

Le report des échéances : Faîtes une pause !

Certaines périodes peuvent être difficiles financièrement et nécessiter une pause dans le remboursement de votre prêt immobilier. Cette option est généralement proposée par les banques qui vous permettront de suspendre durant 6 mois à 2 ans (selon les banques) vos remboursements. Ce décalage sera bien évidemment automatiquement reporté à la fin de votre prêt. Votre prêt sera donc allongé.

Le remboursement anticipé de son prêt immobilier

Vous venez d’hériter d’une somme d’argent ? Vous disposez d’épargne sur vos comptes et souhaitez l’utiliser en remboursant votre prêt ? Une prime vient de vous être octroyé ? Sachez qu’il vous est possible de rembourser votre prêt par anticipation, et ainsi, réduire la durée de celui-ci (et son coût !)

Le remboursement anticipé partiel

Si vous envisagez de rembourser une partie du capital, vous allez réalisé ce que l’on appelle un remboursement anticipé partiel. Ce remboursement vous permet de réduire la durée de votre prêt et son coût. Attention cependant, les banques limitent ces remboursements à un minimum de 10000 €.

Le remboursement anticipé total

Si l’épargne à votre disposition vous permet de rembourser intégralement le capital restant dû de votre emprunt, vous allez réalisé un remboursement anticipé total.

Ce remboursement vous permet ainsi de solder le prêt à la banque.

Les indemnités de remboursement anticipé

Quoiqu’il arrive, ces remboursements anticipés entraînent le paiement d’indemnités, dîtes « indemnités de remboursement anticipés« , ou « IRA« .

Ces dernières correspondent à 6 mois d’intérêts (au taux moyen du prêt) du montant remboursé, et ce, dans la limite de 3% du capital restant dû. Elles peuvent vous être offertes si cela a été négocié à la mise en place du prêt, ou si vous négociez auprès de votre conseiller. Dans tous les cas, elles seront dues si vous effectuez un rachat de prêt immobilier à la concurrence !

Exemple de calcul des indemnités de remboursement anticipé

Prenons l’exemple d’un prêt à 1,80 %. L’emprunteur souhaite rembourser 50 000 € sur ce prêt.

Le montant des IRA sera donc de 450 €

50 000 € (Capital remboursé) * 1,80% (taux annuel du prêt) * 6/12 (6 mois d’intérêts) = 450 €

La transférabilité de votre prêt immobilier

Proposée par certaines banques encore une fois, cette option, dîte de « transférabilité du prêt« , vous permet, dans le cas où vous réaliseriez une opération d’achat / revente, de continuer à bénéficier des avantages (du taux) de votre prêt actuel sur votre nouveau prêt.

Cette option est particulièrement intéressante en cas de remontée des taux entre votre premier achat et votre second.

Renseignez vous auprès de votre conseiller afin de vérifier les détails de toutes ces options appliquées à votre prêt.

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