Prêt relais : fonctionnement, calcul et risque

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Le prêt relais, comment cela fonctionne ?

Le prêt relais est un emprunt servant uniquement de transition. Il est souscrit pour une courte période, de douze à vingt-quatre mois, pour permettre à un particulier d’emprunter pour acheter un nouveau bien immobilier sans avoir à attendre la vente de son précédent logement. Le montant du prêt est basé sur la valeur sous-évaluée du logement actuel et, si la nouvelle acquisition a un coût supérieur, le prêt relais sera assorti d’un nouveau crédit immobilier classique amortissable à long terme.

Cela permet à l’emprunteur d’emménager dans son nouveau bien immobilier et, dès que la vente de son précédent logement est conclue et effective, de rembourser l’intégralité du prêt relais. S’il a dû le compléter par un prêt à long terme, il ne lui restera plus que celui-ci à rembourser.

Concrètement, tant que l’ancien logement n’est pas vendu, l’emprunteur ne règle mensuellement que les intérêts sur la somme empruntée du prêt relais. Le capital, lui, se règle en une seule fois après la vente effective, sans aucune pénalité applicable. Dans certains cas, il est possible de différer également le paiement des intérêts. C’est une solution à discuter avec la banque.

Comment est calculé le montant d’un prêt relais ?

Généralement, l’estimation de la valeur du bien que vous vendez est calculée par un expert immobilier externe qui fixe en moyenne le montant du prêt relais entre 60 et 80% du prix de vente espéré. L’expert détermine le montant en fonction du type de bien, sa situation, l’état du marché immobilier local et tous les critères habituels.

La banque se base sur ce tarif évalué et accepte de prêter un montant généralement compris entre 60 et 80% de ce prix. La minoration est une précaution dans le cas où l’emprunteur éprouverait des difficultés à vendre et qu’il doive baisser son prix de vente. Il doit donc disposer d’une marge suffisante pour pouvoir baisser son prix mais sans remettre en question le remboursement de son prêt relais.

Le prêt relais peut se rembourser de deux manières :

  • soit vous remboursez chaque mois les intérêts et la prime d’assurance emprunteur
  • soit vous ne payez chaque mois que la prime d’assurance crédit immobilier et vous remboursez le prêt relais en un seul versement et dans sa totalité lorsqu’il est arrivé à terme.

C’est à vous de décider ce que vous remboursez en fonction de vos ressources. Pour le niveau des garanties au profit de la banque prêteuse, le montant à couvrir est au minimum égal au montant total du prêt total, en tenant donc compte d’un éventuel crédit immobilier amortissable classique souscrit en complément.

Les trois formules du prêt relais

Le prêt relais sec : si la valeur de votre ancien bien immobilier est égale ou supérieure au coût du nouveau que vous visez, vous n’avez pas besoin de l’associer à un autre crédit. Comme vous avez juste besoin d’une avance de fonds, le prêt relais est dit « sec ». Il est entièrement soldé à la vente de votre premier bien immobilier.

Le prêt relais adossé ou associé : c’est le même prêt relais que précédemment mais il est associé à un autre prêt amortissable classique. Il est applicable dans le cas où le bien que vous allez acquérir a une valeur supérieure à votre bien actuel ou que vous avez encore une crédit immobilier en cours sur votre précédent logement.

L’emprunteur rembourse en même temps les intérêts du prêt relais et les mensualités de son crédit immobilier classique, en plus de la prime d’assurance emprunteur, jusqu’à ce qu’il vende son bien. Après la vente, il ne lui reste que les échéances de son prêt immobilier classique à rembourser.

Le prêt relais intégré : cette formule consiste à ne souscrire qu’un seul prêt global, amortissable et de long terme et dont le montant du remboursement inclut celui du prêt relais. Pour cette formule, une clause prévoit généralement l’absence de pénalités liées au remboursement anticipé partiel du prêt après la vente de l’ancien logement.

Dans ce cas précis, l’emprunteur peut décider d’utiliser l’argent de la vente de l’ancien bien pour faire des travaux dans le nouveau. Le prêt relais intégré est plus lourd à assumer car le remboursement du capital débute immédiatement mais l’emprunteur n’étant plus au soumis à la pression de la date butoir pour vendre, est plus serein.

Les avantages du prêt relais

L’avantage le plus évident est ne pas avoir à attendre que son bien immobilier soit vendu pour disposer du financement pour en acheter un nouveau. Le prêt relais est un mécanisme qui vous permet d’acheter un logement peut-être plus grand ou mieux situé même si vous n’avez pas encore vendu le précédent.

C’est en général parce que les dates de vente et d’acquisition ne coïncident pas que l’on utilise le prêt relais. C’est d’autant plus vrai si vous avez un coup de foudre pour un bien immobilier mais que vous n’avez pas eu le temps de vendre votre logement. Grâce à cette absence de décalage de trésorerie dans votre budget, vous n’avez pas besoin d’attendre longtemps pour vous lancer dans un nouveau projet et cela vous laisse du temps pour votre bien actuel sans le brader pour aller plus vite.

Le deuxième grand avantage concerne l’absence de pénalité lorsque vous effectuez un remboursement anticipé une fois que la vente de votre précédent bien immobilier est effective. Dans l’hypothèse où vous vendez votre logement plus rapidement que vous ne l’aviez espéré et donc avant la fin prévue du prêt relais, vous pouvez rembourser le capital prêté avec les intérêts inclus, sans verser de pénalités.

Les inconvénients du prêt relais

L’inconvénient majeur repose sur l’échec potentiel du bien immobilier. Le prêt relais est souscrit sur une période comprise entre douze et vingt-quatre mois. A l’échéance, vous êtes tenu de rembourser intégralement le capital dû. Si vous n’avez pas réussi à vendre votre bien, la banque va prolonger votre prêt relais de douze mois ou plus. Elle va aussi commencer à se mêler de votre transaction et vous donner des conseils, en général de baisser le prix de vente.

Si vous échouez encore à vendre votre bien à la nouvelle échéance ou que le prix a été fortement abaissé et donc que vous ne pouvez pas rembourser le prêt relais en totalité, il peut être converti en un prêt amortissable classique, sur une période plus longue bien entendu. C’est un cas plutôt rare car, comme nous l’avons vu précédemment, l’estimation du bien immobilier concerné se base sur une fourchette basse et le prêt relais ensuite accordé est encore revu à la baisse.

L’autre inconvénient est lié au fait que le risque est fortement rémunéré par la banque donc donne lieu à un taux de prêt élevé donc des intérêts journaliers onéreux. D’autre part, une garantie est souvent prise sur le bien immobilier à la vente.

Le prêt relais est un mécanisme très pratique pour un propriétaire qui veut changer de bien car il lui permet d’agir rapidement, sans attendre la vente de son logement actuel. Il est suffisamment souple pour trouver des solutions pour chaque situation et, si l’estimation du bien initial est bien faite, il n’y a que peu de risques.

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