Le Prêt à Taux Zéro : Conditions, montant, zone, plafond

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Le PTZ ou Prêt à Taux Zéro figure parmi les solutions de financement à privilégier pour un achat de bien immobilier dans le neuf ou un investissement dans un bien faisant l’objet d’une vente en l’état futur d’achèvement ou VEFA.

Devenir propriétaire dans ces conditions implique donc un calcul et un montant bien définis ainsi que des conditions particulières d’obtention du PTZ. Voici les détails qu’il convient de connaitre :

Définition du PTZ

Le prêt à taux zéro ou PTZ a été mis en place dans la perspective d’aider les foyers à devenir propriétaires de leur résidence principale. Il faut savoir que ce prêt a vocation à financer cet achat immobilier à hauteur maximale de 20% ou de 40% selon les cas.

Il ne s’agit pas de n’importe quel foyer puisque la cible du PTZ est justement constituée par les familles à bas ou à moyens revenus qui se voient alors bénéficier d’un capital qui ne donnera pas lieu à un quelconque remboursement d’intérêts (uniquement le remboursement du capital).

L’avantage de recourir aux PTZ pour l’achat d’un logement neuf ou d’une construction en VEFA se trouve dans le fait qu’il a été spécialement taillé pour ce type d’acquisition alors que dans le choix d’un investissement dans l’ancien, l’emprunteur est tenu de répondre à des exigences de travaux.

A en croire les plafonds de ressources permettant de prétendre au bénéfice du PTZ détaillés plus bas, force est d’admettre que le dispositif répond au besoin de plus de 80% des ménages étant donné leur niveau assez important.

Il est à noter que ces plafonds tiennent compte de la taille du foyer désireux de souscrire au Prêt à Taux Zéro.

De plus, le PTZ influe sur le pouvoir d’achat de l’emprunteur au vu de son remboursement qui intervient à l’issue de celui du crédit principal servant au financement du bien neuf. Il s’agit aussi d’un prêt considéré par certaines banques comme pouvant représenter un apport personnel.

Les conditions pour bénéficier du PTZ

Pour pouvoir bénéficier du PTZ, il est important que l’emprunteur justifie sa requête pour son premier achat immobilier à titre de résidence principale tout en respectant les plafonds de revenus disponibles ci-dessous.

L’achat de logement neuf ne demande pas de conditions particulières à partir du moment où le bien immobilier vient d’être construit ou qu’il se trouve en l’état futur d’achèvement.

On constate d’ailleurs que dans les secteurs accusant des demandes importantes en matière de logement, le PTZ est depuis 2018 restreint au seul financement  à hauteur de 40%  du prix d’achat de logements neufs à l’exclusion des achats dans l’ancien et ce, même si ces derniers répondent aux exigences légales en matière de travaux.

Il est à préciser que ces secteurs à forte demande correspondent aux zones A, Abis et B1.

Pour les autres zones d’achat, le PTZ sera d’un montant représentant au maximum 20% du montant total du projet.

Dans tous les cas, le PTZ n’a pas vocation à financer la totalité de l’achat immobilier ce qui implique donc un autre emprunt ou des apports personnels de la part de l’emprunteur.

Le PTZ se rattrape toutefois par un avantage de poids, celui de faire l’objet d’un remboursement différé qui permet de s’acquitter du PTZ uniquement à l’issue du remboursement du prêt immobilier principal.

Les profils qui peuvent prétendre au PTZ

Le PTZ se veut être un prêt uniquement dédié aux particuliers, personnes physiques et ne saurait concerner les personnes morales.

Revenant à la condition qui consiste à ne pas encore être propriétaire de sa résidence principale, il faut préciser qu’il s’agit en fait de ne pas avoir été propriétaire de sa résidence pendant 2 ans au moins avant la demande de PTZ.

C’est pour dire que le PTZ constitue le prêt par excellence pour les profils ayant la qualité d’acquéreur pour la toute première fois et qui répondent à la dénomination de primo-accédant.

La notion de résidence principale mérite également d’être précisée. Il s’agit de la propriété dans laquelle demeure l’emprunteur pour une durée minimum de 8 mois par an et où se trouvent ses centres d’intérêts personnel et familial, mais aussi professionnel.

Une fois celle-ci acquise sur la base du PTZ, le propriétaire est tenu d’y résider de manière effective pendant au moins une année après son acquisition ou après la déclaration d’achèvement de la construction en cas de VEFA si l’acquisition s’est faite antérieurement ou simultanément à la fin des travaux.

Les ménages qui souhaitent souscrire à un PTZ peuvent le faire sans aucun regard sur le statut marital des couples qui souhaitent s’engager dans ce prêt. Qu’ils soient concubins, mariés ou pacsés importe peu puisque le PTZ est ouvert pour tous.

Le seul critère à considérer sera le nombre de personnes présentes dans le foyer y compris l’enfant à naitre dont l’existence influera sur l’augmentation du montant empruntable.

Les conditions de revenus pour l’obtention d’un PTZ

Pour obtenir un Prêt à Taux Zéro en vue de l’achat d’une résidence principale parmi les offres de biens neufs ou les VEFA ou ventes à l’état futur d’achèvement, il faut que les revenus du foyer correspondent à un plafond défini suivant la période de demande de prêt et suivant la zone dans laquelle l’achat est envisagé.

Ainsi, les ménages à revenus intermédiaires et modestes constituent les seuls prétendants possibles à l’obtention d’un PTZ.

On peut constater que ce plafond tourne autour de 3300 euros mensuels pour l’emprunteur célibataire et 6600 euros pour un couple ayant en charge 2 enfants en supposant qu’il investit dans la zone A.

C’est pour dire aussi que les plafonds appliqués dépendent également du nombre de personnes qui composent votre foyer et de la zone dans laquelle se situe votre résidence principale envisagée.

Il faut aussi savoir que la détermination du montant des ressources de l’emprunteur se base sur son revenu fiscal de référence additionné de ceux qui vont occuper le logement, mais qui appartiennent à un foyer fiscal différent.

Il convient aussi de faire remarquer que les plafonds de revenus recherchés dans le PTZ sont ceux des ressources de l’année N-2 retenues par le fisc. Il s’agit du revenu fiscal de référence mentionné plus haut.

Concrètement, une demande d’octroi d’un PTZ en 2018 entrainera donc la prise en compte des plafonds des revenus fiscaux de 2016.

Les types de biens neufs financés par le PTZ

Le bien immobilier neuf tel qu’il est envisagé dans le cadre du PTZ concerne plusieurs cas de figure, le premier étant les logements dont la vente se fait sur plans. En toute logique, les biens neufs dont la construction est achevée, mais qui n’ont jamais eu d’occupants rentrent aussi dans les achats financés par le PTZ dans le neuf.

A cela s’ajoutent aussi les constructions de propriété individuelle ou l’acquisition de terrain ou encore les deux à la fois.

Les bureaux qui viendraient à être transformés en logements rentrent également dans la catégorie de biens immobiliers neufs que le PTZ peut financer.

Enfin, on considère aussi comme étant neufs les biens immobiliers ayant subi une réhabilitation lourde, c’est-à-dire des travaux d’une ampleur telle qu’il s’agit en fin de compte de la livraison d’un nouveau bâti.

Le montant du capital octroyé au titre du PTZ

Dans la pratique, le montant maximal que l’on peut obtenir d’un PTZ est de 138 000 euros et sera tributaire du nombre de personnes qu’enregistre le foyer ainsi que de la zone dans laquelle est envisagée l’achat d’immobilier neuf. Un prix plafond est également appliqué pour chaque opération envisagée.

En zone B2 et C

En zone A et B1

En plus de la zone dans laquelle le bien immobilier se trouve, son caractère neuf constitue aussi un critère déterminant dans le montant final octroyé. Par rapport au financement dans l’ancien, il faut d’ailleurs savoir que le PTZ ne peut plus concerner que les biens neufs lorsqu’il s’agit des zones A et B1, ce changement est intervenu au début de l’année 2018.

Dans les zones B2 et C, le PTZ permet de financer 20% du prix d’achat du bien neuf ou du terrain ou encore du coût de construction s’il s’agit d’une VEFA contre 40% dans l’ancien.

Au final, le PTZ se destine donc pour le financement d’un pourcentage défini d’une acquisition immobilière avec l’application d’un plafond à ne pas dépasser quel que soit le coût de l’achat :

Le coût maximal d’achat considéré ci-dessus inclue le coût de la construction ou de l’achat immobilier ainsi que les frais éventuels de négociation, mais ne peut tenir compte des frais notariaux et des droits d’enregistrement.

Enfin, en divisant le  prix du bien immobilier par neuf, le résultat obtenu ne doit en aucun cas dépasser le revenu fiscal de référence auquel cas la demande de PTZ sera refusée.

Ce calcul a été pensé pour mettre en avant l’éventualité d’une amélioration des conditions financières de l’emprunteur entre l’année N-2 de référence et l’année durant laquelle s’effectue la demande de PTZ.

Un exemple de calcul de PTZ

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Prenons l’exemple d’un couple avec 2 enfants dont le revenu fiscal de référence est de 50 400 euros habitant en zone A.

Le PTZ pourra être calculé sur un montant maximum du projet de 300 000 €.
Le PTZ sera de 120 000 € au maximum, le reste devant être financé par un apport ou d’autre prêt bancaire.

Etant donné le nombre de critères considérés dans le calcul du PTZ, les profils désireux de connaitre avec précision le capital octroyé peuvent se référer au simulateur que le l’ANIL a mis en place.

Les prêts en complément du PTZ

Le PTZ s’accompagne automatiquement d’un autre prêt bancaire visant à le compléter pour permettre à l’emprunteur d’acheter un bien immobilier neuf ou d’investir dans un bien en VEFA.

A ce sujet, ces autres crédits qui interviennent dans le financement d’un même projet servent aussi de référence au calcul du montant du PTZ dans la mesure où ce dernier doit rester dans la limite des autres prêts qui concourent à l’achat immobilier et dont la durée minimum est de 2 ans.

Revenant aux prêts bancaires voués à s’ajouter au PTZ, il peut s’agir d’un prêt d’accession sociale ou PAS, un prêt action logement ou PAL, un prêt épargne logement ou PEL ou encore un prêt social de location-accession ou PSLA.

Le détail des prêts locaux dont un emprunteur dispose pour financer son projet immobilier aux côtés du PTZ est disponible auprès de l’Agence départementale d’information sur le logement ou ADIL de la localité dans laquelle il se trouve.

Le mode de remboursement du PTZ

La durée de remboursement du PTZ de même que les modalités qui l’accompagnent reposent encore une fois sur divers facteurs composés du montant des ressources de l’emprunteur, le nombre d’individus qui composent son foyer ainsi que la zone d’implantation du bien immobilier ou du bien en VEFA financé.

Le tableau ci-dessous vous donne une idée du mode de remboursement de votre PTZ :

Source : Cbanque

Deux périodes caractérisent dans tous les cas le remboursement du PTZ, la première étant constituée par la phase de différé qui dure 5, 10 ou 15 années selon les ressources emprunteur et qui consiste pour lui à ne pas être soumis à une quelconque obligation de remboursement.

Cela ne signifie pas pour autant que durant ce laps de temps, l’emprunteur est aussi exonéré du remboursement du crédit classique qui accompagne son PTZ. Seul le paiement du PTZ fait l’objet d’un différé, le but étant de donner de la marge à l’emprunteur afin qu’il se concentre d’abord uniquement sur ses autres prêts immobiliers.

Une fois que la période de différé est écoulée, l’emprunteur entamera la seconde période qui sera à proprement parler celle du remboursement du Prêt à Taux Zéro. Il sera alors soumis à des échéances mensuelles de remboursement qui s’étaleront sur 10, 12 ou 15 ans.

La durée et le différé de remboursement du PTZ seront également définis en fonction des plafonds de revenus appliqués lors de son octroi ainsi que de la tranche de revenus dans laquelle l’emprunteur est placé.

L’emprunteur a donc intérêt à se baser sur le quotient familial pour connaitre à quelle tranche ses revenus appartiennent. Le tableau ci-dessous permet de trouver le coefficient avec lequel les revenus sont à diviser afin d’obtenir cette tranche.

Vous constaterez que le coefficient dépend du nombre de personnes composant votre foyer.

Un exemple de remboursement de PTZ

Le remboursement du PTZ ne saurait se faire sans la prise en compte de la situation familiale de l’emprunteur. Encore une fois, l’utilisation du simulateur de l’ANIL ou du Ministère du logement permet de connaitre précisément les conditions dans lesquelles ce remboursement va intervenir.

Prenons le cas d’un couple qui n’a pas d’enfant et qui investit en 2018 dans un bien immobilier sur plans d’une valeur de 200 000 euros en zone B2. Pour un revenu de référence de 20 000 euros, le PTZ octroyé atteint alors les 61 600 euros.

Le couple devra donc rembourser son PTZ sur 25 ans et bénéficiera d’un différé de remboursement de 15 ans à l’échéance duquel il lui restera 10 années pour verser les échéances de remboursement du prêt à taux zéro s’élevant à 513 euros par mois.

Les changements apportés au PTZ en 2018

Le PTZ était initialement voué à disparaitre en fin d’année 2017, mais les pouvoirs publics l’ont étendu pour 4 années supplémentaires en le limitant toutefois à certains territoires, ceux qui connaissent des zones qualifiées de tendues.

Le PTZ neuf continue alors d’exister pour les zones Abis, A et B1. Il en sera de même des zones B2 et C, mais uniquement pour 2 ans et dans la limite de 20% de l’achat immobilier.

Les organismes octroyant le PTZ

L’emprunteur a le choix large lorsqu’il s’agit de choisir la banque auprès de laquelle il va soumettre sa demande de prêt à taux zéro. En effet, la plupart des établissements financiers peuvent l’octroyer.

Les banques peuvent conditionner l’emprunt d’une garantie telle que l’hypothèque, exactement comme pour un prêt bancaire classique. Il en sera de même de l’exigence de la souscription d’une assurance décès.

Par contre, à la différence d’un prêt immobilier classique, la banque ne pourra prétendre à aucun frais de dossier ni à des intérêts de quelque nature que ce soit.

Il convient également de faire remarquer que le prêt à taux zéro ne peut être accordé que pour une seule fois au profit d’une même famille, pour le financement d’un même projet.

Toutefois, le PTZ peut faire l’objet d’un transfert dans le cas où son bénéficiaire procède à la vente de son logement en vue d’en acquérir un autre.

Les pièces exigibles pour une demande de PTZ

La banque demandera tout d’abord les pièces d’identité de l’emprunteur ainsi que ses avis d’imposition d’il y a deux ans, ceux qui correspondent donc à l’année N-2 à compter à partir de l’année de la demande de PTZ.

A cela s’ajoute encore une déclaration sur l’honneur qui vient confirmer la qualité de primo-accédant de l’emprunteur. Il y affirme donc de manière solennelle que l’achat immobilier qu’il envisage de financer avec le PTZ constitue son premier, c’est-à-dire qu’il n’a pas été propriétaire de sa résidence principale depuis au moins 2 ans.

Cette exigence s’efface si l’emprunteur lui-même ou un membre de son foyer est titulaire d’une carte d’invalidité ou d’une carte mobilité inclusion avec la mention « invalidité » qui y est inscrite.

Il en sera de même des profils qui perçoivent une pension d’invalidité ou une allocation pour adultes handicapés ou encore une allocation d’éducation d’enfant handicapé.

Echappent également à l’obligation de fournir une déclaration sur l’honneur attestant de leur qualité de primo-accédant, le profil dont le logement actuel est devenu inhabitable suite à une catastrophe naturelle ou encore technologique à condition de faire sa demande de PTZ dans les 2 années après l’arrêté de déclaration de sinistre.

Un emprunteur locataire devra aussi fournir le bail correspondant aux deux années antérieures à sa demande, ses deux dernières quittances aux côtés d’une quittance par semestre correspondant aux loyers payés sur les 4 derniers semestres.

L’emprunteur qui a élit domicile chez ses parents durant les 2 années précédant sa demande de PTZ se verra aussi demander une attestation qui vient confirmer cette situation.

Enfin, la banque demandera aussi les pièces détaillant le projet immobilier à financer allant du permis de construire jusqu’au contrat de construction et même l’avant-contrat pour un achat de bien immobilier neuf auprès d’un promoteur.

Sur la base de ces différents documents, la banque procèdera à la vérification de l’exactitude des informations fournies avant de les utiliser pour confirmer si oui ou non le profil qui se présente à elle répond aux critères d’octroi du PTZ.

Elle en déduira aussi le montant auquel il pourra prétendre ainsi que ses modalités de remboursement. Dans tous les cas, la banque s’efforcera de sortir des prévisions qui assurent un remboursement constant jusqu’à la dernière échéance du prêt. Il fait ainsi appel à la technique du lissage.

Pour ne pas avoir à faire face à des imprévus quelconques au moment de la décision finale de la banque, le mieux est de la consulter à l’avance afin que les dossiers fournis soient complets et que les conditionsprésentées soient irréfutables et convainquent la banque d’accorder le prêt.

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