Taux d’endettement pour un prêt immobilier

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A ceux qui veulent acheter un bien immobilier en passant par un crédit, la banque demandera des justificatifs lui permettant d’évaluer leur situation financière en commençant par calculer leur taux d’endettement.

Ce dernier lui servira à connaitre avec exactitude la capacité d’emprunt du demandeur de prêt basée elle-même sur sa capacité à rembourser. On vous définit ici ce qu’est le taux d’endettement, comment il fonctionne et quel est le mode de calcul appliqué par les banques.

La définition du taux d’endettement

Le taux d’endettement peut se définir comme étant la proportion exprimée en pourcentage entre vos charges fixes et vos revenus, le tout établi sur une base mensuelle. Il appartient à la banque de le déterminer dans le cadre de la démarche de prêt entamée par l’intéressé.

Si le taux maximal constaté dans la pratique est de 33%, il convient de préciser que la loi n’a pas imposé de plafond pour le taux d’endettement.

Il est donc normal qu’un emprunteur qui se voit refuser sa demande de prêt immobilier auprès d’une banque peut l’obtenir auprès d’une autre qui aura estimé son taux d’endettement encore raisonnable au vu du montant du prêt demandé.

Partant de la limite des 33% généralement appliquée par les banques, on peut déjà conclure qu’en France, pour avoir toutes ses chances d’obtenir un prêt, il faut justifier de revenus 3 fois supérieurs au montant des mensualités de ce prêt.

Le fonctionnement du taux d’endettement

Chaque banque met en place elle-même la liste des revenus à considérer dans le calcul du taux d’endettement.

Parmi eux, on retrouve le plus souvent les salaires nets d’impôt, les primes et les commissions de l’emprunteur, ses revenus professionnels issus d’activités libérales, les pensions alimentaires et de retraite, les allocations logements. D’autres établissements incluent aussi les allocations familiales, les produits fonciers…

Par contre, sont généralement exclues du calcul du taux d’endettement, les primes obtenues à titre exceptionnel étant donné qu’elles ne se versent pas de manière régulière de même que les indemnités versées suite à des accidents de travail, des maladies professionnelles…

Le taux d’endettement obtenu à partir de ces différents revenus permettra à la banque d’évaluer le risque que l’emprunteur représente au vu de la probabilité qu’il n’arrive pas à s’acquitter de ses échéances de remboursement.

Cette évaluation est d’autant plus importante que la banque risque aussi des poursuites judiciaires lorsqu’elle accorde un prêt à des profils qui ne disposent pas de revenus suffisants pour faire face à leurs obligations.

Le taux d’endettement a également pour but de protéger l’emprunteur dans la mesure où il limite le nombre de prêts auxquels il peut consentir et lui évite de se trouver dans une situation de surendettement.

Le taux d’endettement peut aller au-delà des 33% généralement appliqués dès lors que l’emprunteur dispose de revenus assez conséquents qui lui laissent un reste à vivre et un quotient familial acceptables et qui lui permettent de faire face à ses autres charges.

Dans le sens inverse, un emprunteur à faibles revenus peut bénéficier d’un taux d’endettement bien au-deçà des 33% lorsque la banque estime qu’il représente un risque trop important.

Le calcul du taux d’endettement

Le calcul du taux d’endettement ne se base pas uniquement sur les revenus mensuels de l’emprunteur. Il inclut aussi ses charges fixes dans son calcul.  Il s’agit des mensualités envisagées pour le prêt demandé additionnées des mensualités de prêt déjà en cours.

En gardant à l’esprit qu’il s’exprime en pourcentage et qu’il tient compte de données mensuelles, le taux d’endettement se calcule comme suit :

(Charges d’emprunt mensuelles x 100) * Revenus nets mensuels

Le taux d’endettement est souvent associé à la notion de capacité de remboursement qui n’est autre que le montant d’emprunt maximal auquel l’emprunteur peut prétendre tous les mois, car correspond au montant qu’il peut rembourser par mois.

On comprend donc que la capacité de remboursement soit aussi appelée capacité d’endettement. Elle se calcule généralement sur la base d’un taux d’endettement de 33% et s’établit de la façon suivante :

Revenus nets mensuels x 33% – charges d’emprunt

Les facteurs de variation du taux d’endettement

On l’a dit plus haut, le taux d’endettement peut varier en-deçà ou bien au-delà des 33% issus de la pratique en fonction de l’état des revenus et des charges de l’emprunteur. De nombreux facteurs peuvent jouer dans sa variation, surtout dans l’hypothèse d’un prêt immobilier.

Il s’agit tout d’abord du saut de charge qui comptabilise la différence entre le montant de vos charges d’habitation actuelles qui peut être constitué par un loyer ou des échéances de prêt et le montant de la mensualité future eu égard au prêt envisagé.

Si votre loyer actuel est de 500 euros et que votre mensualité future de crédit s’arrête au même prix, la banque aura tendance à dépasser un taux d’endettement de 33%.

De même, l’emprunteur qui dispose d’une épargne assez importante quand bien même il ne compte pas s’en servir en tant qu’apport dans le cadre de son prêt immobilier peut inciter le banquier à accorder un taux d’endettement bien au-delà des 33%, car il s’agit du signe que l’emprunteur est capable de supporter ses échéances mensuelles.

Le reste à vivre après soustraction des mensualités du prêt immobilier, lorsqu’il est encore confortable au vu des charges de l’emprunteur peut aussi justifier un taux d’endettement supérieur à 33%. L’emprunteur dispose alors de revenus de départ importants.

Enfin, le profil de l’emprunteur joue aussi dans la détermination du taux d’endettement.

Un jeune âge et un métier qui offre de bonnes perspectives d’évolution de revenus, un statut salarié longue durée constituent autant de chances pour s’endetter plus auprès des banques sans que cela constitue pour elle, un risque important de défaut de remboursement.

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