Obtenir un crédit immobilier avec une SCI

Obtenir un crédit immobilier avec une SCI

Parmi les structures juridiques qui offrent de nombreux avantages fiscaux on peut citer la société civile immobilière aussi appelée SCI. Une SCI est généralement montée lorsque l’acquéreur souhaite acheter un bien immobilier en partageant les coûts pour ensuite toucher des revenus locatifs.

Dans cet article, nous allons voir comment emprunter après avoir ouvert une SCI et quelles sont les spécificités d’un prêt immobilier SCI.

Les particularités d’un crédit immobilier pour une SCI

De manière générale, lorsque l’acquéreur souhaite contracter un crédit pour une société civile immobilière, les modalités de celui-ci sont quasiment les mêmes que pour un emprunt classique. Cependant, on peut relever quelques différences :

Le choix du crédit immobilier pour une SCI

Lorsqu’un acquéreur emprunte via une SCI, plusieurs choix s’offrent à lui. Il a la possibilité de contracter un crédit en groupe ou individuellement. Quel que soit le choix des acquéreurs, l’établissement financier ne fera pas de différence par rapport à un prêt immobilier classique destiné à un investissement locatif. La durée de remboursement notamment restera sensiblement la même ses talents de 5 à 25 ans environ.

À proprement parler, il n’existe pas de crédit immobilier spécifique pour une société civile immobilière. De plus, les acquéreurs ne pourront pas bénéficier des prêts car ils ne sont pas compatibles avec une SCI qui est créée dans le but de réaliser un investissement locatif et qui contrairement à un emprunt classique ne vise pas l’acquisition d’une résidence principale.

Cependant, vous pouvez avoir de bonnes surprises, car chaque banque impose ses propres conditions et modalités à l’obtention d’un crédit immobilier pour une SCI. Il vous faudra donc certainement réaliser un comparatif des différentes offres afin de trouver celle qui conviendra le mieux à votre structure et à vos objectifs d’investissement.

L’apport personnel dans un crédit immobilier pour une SCI

C’est l’un des premiers points sur lesquels un emprunt classique et un emprunt pour une SCI diffèrent. De manière générale, la banque peut accorder un crédit immobilier pour une SCI sans rapport personnel des emprunteurs. C’est tout simplement du fait que l’investissement est le plus souvent locatif et permettra donc de générer des revenus contrairement à l’acquisition d’une résidence principale. Les loyers générés sont donc considérés comme des revenus complémentaires qui permettent de couvrir les mensualités du crédit.

Maintenant, rien ne vous empêche d’apporter un apport personnel lorsque vous sollicitez un crédit immobilier pour votre SCI. Cela sera un point d’autant plus convaincant pour votre banquier. Si vous faites le choix d’emprunter pour une SCI sans passer par la case apport personnel, il vous faudra apporter un grand soin au montage de votre dossier. Ne laissez rien au hasard, car des travaux imprévus ou une longue période sans locataire peuvent rapidement compromettre votre retour sur investissement.

C’est pourquoi, il est toujours recommandé de présenter un apport personnel même petit afin de profiter d’un levier de négociation à activer si nécessaire.

Emprunter via une SCI familiale, quels avantages ?

Dans le cadre d’une SCI, les différents capitaux individuels sans mise en commun pour constituer un investissement locatif. Le bien acheter est alors mis en location et génère des loyers qui se veulent être des revenus complémentaires.

C’est une structure juridique qui permet de profiter de nombreux avantages fiscaux notamment en ce qui concerne les plus-values immobilières, les impôts et les impôts sur les sociétés. De plus, dans le cadre d’une SCI, les bénéfices sont partagés tout comme les pertes on parle alors de solidarité financière des associés.

Mais cette solidarité financière entre les associés ne signifie pas pour autant que vous devez faire l’impasse sur l’association d’une assurance emprunteur et garantie sur le prêt.

Il est également important de préciser que lorsque l’emprunteur possède une SCI, toutes les décisions concernant le bien immobilier doivent être prises de manière collective. Voilà pourquoi il est important, lorsque l’on souhaite monter une SCI, de s’associer à des personnes de confiance et avec lesquelles vous êtes certain de garder des liens durables.

Emprunter via une SCI offre un avantage indéniable : les ressources des associés sont mises en commun ce qui ne manque pas de faciliter l’obtention d’un crédit immobilier. Là où une personne seule aurait du mal à obtenir un crédit immobilier, via une SCI cela devient possible.

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Les modalités du crédit immobilier pour une SCI

Comme pour tout autre crédit, obtenir l’accord de la banque est indispensable lorsque l’on souhaite souscrire à un prêt immobilier pour une SCI. La banque ou l’établissement financier étudiera votre demande de crédit en vérifiant notamment la capacité d’emprunt de chaque membre de la SCI ainsi que leur taux d’endettement qui ne doit pas dépasser 33 %. Sur ce point-là, on reste donc sur une modalité classique.

Lorsqu’il s’agit d’une SCI familiale, cela sous-entend que la société civile immobilière est la structure choisie par les membres d’une même famille dans le but de réaliser un investissement locatif. De manière générale, ce sont les parents qui se portent caution pour le prêt de leur enfant.

Une banque demandera toujours l’existence d’une personne apte à prendre le relais des remboursements des mensualités lorsque l’un des emprunteurs se retrouve dans l’incapacité de régler les mensualités.

En cas de défaut de paiement, le règlement des dettes sera effectué sur les biens personnels des particuliers et du patrimoine. On peut donc dire qu’une SCI est une forme de société qui peut être risquée, car la confiance entre les associés est absolument indispensable au bon déroulement de l’investissement.

Pour éviter les mauvaises surprises, il est tout à fait possible de souscrire à d’autres garanties telles que l’hypothèque, le cautionnement, le privilège de prêteur de deniers ou encore le nantissement. Toutes ces garanties protègent non seulement les membres de la SCI, mais ont également pour vocation à rassurer les établissements financiers.

Les garanties demandées pour un prêt immobilier via une SCI

Plus vous pouvez apporter de garanties à votre demande de crédit immobilier, plus grandes sont vos chances de l’obtenir. Et, dans le cadre d’un emprunt via une SCI, c’est là que le bât blesse. En effet, les garanties portent non seulement sur la société en elle-même, mais aussi sur le patrimoine personnel des actionnaires.

Les principales garanties demandées pour un prêt immobilier en SCI sont :

  • Les garanties classiques : on parle alors d’hypothèque sur les biens acquis à l’aide du crédit demandé. Les garanties classiques peuvent être substituées par un privilège de prêteur de deniers ou par une caution délivrée par une société garante. Dans le cadre d’une hypothèque ou de privilège de prêteur de deniers, lorsqu’il y a un défaut de paiement, la banque récupère le capital de la vente du ou des biens immobiliers. Pour ce qui est de la caution, elle sera remboursée par la société garante qui pourra ensuite se retourner contre les membres de la SCI.
  • Les cautions solidaires : c’est une SCI qui ne dispose pas des ressources financières pour couvrir ses dettes, une caution personnelle à hauteur de ses parts sera demandée à chaque associé.

Quelles clauses suspensives du crédit immobilier pour une SCI

Lorsqu’un emprunteur souhaite se rétracter pour l’acquisition du bien qu’il s’apprête à réaliser, il fait alors jouer la clause suspensive du crédit immobilier. C’est notamment le cas lorsque l’acquéreur ne parvient pas à obtenir son prêt. Cette clause agit comme un filet de sécurité protégeant les acquéreurs des éventuels abus des promoteurs et agences immobilières.

Cette clause permet également à l’acheteur de ne pas réaliser son accusation et de tout simplement annuler l’emprunt précédemment établi en faisant jouer la clause suspensive.

Dans ce cas, aucune pénalité de rétractation ne peut être appliquée. Le vendeur se retrouve dans l’obligation de reverser toutes les sommes à l’acquéreur, par exemple un dépôt de garantie.

Le remboursement d’un emprunt immobilier via SCI

Selon le montage choisi, les modalités de remboursement d’un crédit immobilier pour une SCI varieront.

Ainsi, si le crédit immobilier est contracté par les associés de la SCI, une responsabilité individuelle pèse sur chacun d’eux quant à sa part de remboursement. Chacun devra donc s’acquitter au prorata du montant à porter.

Les remboursements des mensualités se feront au nom de la SCI ce qui implique que les associés devront s’arranger pour regrouper la trésorerie nécessaire.

Il se peut que la SCI ne soit plus en mesure de rembourser son prêt que ce soit individuellement ou collectivement. Dans ce cas, la banque ou l’établissement prêteur demandera aux membres de la SCI de rembourser selon la quote-part de chacun.

Fonctionnaire, quels avantages pour un prêt immobilier ?

Fonctionnaire, quels avantages pour un prêt immobilier ?

Les banques et établissements de crédit immobilier prennent en compte la situation professionnelle du demandeur avant d’accorder ou non un prêt immobilier. Ce qu’ils veulent c’est être assurés que le demandeur remboursera l’intégralité de son prêt.

Mais il existe des statuts qui offrent plus de sécurité que les autres. On parle des fonctionnaires. Bien qu’un salarié puisse rembourser sans problème son crédit immobilier, un fonctionnaire profite d’une sécurité de l’emploi plus élevée ce qui n’est pas sans déplaire aux banques.

De plus, les établissements de prêt immobilier proposent des tarifs avantageux concernant l’assurance emprunteur pour les fonctionnaires.

Dans cet article, nous allons nous pencher sur le crédit immobilier pour un fonctionnaire et quels sont les avantages de ce statut.

Les caractéristiques du crédit immobilier contracté par un fonctionnaire

Lorsqu’un fonctionnaire souhaite contracter un prêt immobilier, le processus est quelque peu différent que pour les salariés.

Un crédit immobilier aux fonctionnaires est généralement accordé en complément d’un prêt accession sociale (PAS) ou d’un Prêt conventionné (PC). On parle ici de micro-prêt soumis à conditions.

Certains établissements financiers travaillent en partenariat avec les mutuelles et organismes dédiés aux fonctionnaires. Ils peuvent ainsi bénéficier de conditions spécifiques pour permettre aux fonctionnaires d’accéder à la propriété.

Comment fonctionne un crédit immobilier fonctionnaire

Pour contracter un crédit immobilier fonctionnaire, il faut être titulaire d’une des trois fonctions publiques : fonction publique d’État, fonction publique hospitalière et fonction publique territoriale. Les agents des établissements publics industriels et commerciaux (EPIC) et les contractuels de la Fonction publique en sont exclus.

La demande de prêt immobilier doit être faite en même temps que la demande de prêt PAS ou PC sans dépasser un délai de 8 mois après l’achèvement de la construction ou de l’acquisition du bien.

Un fonctionnaire peut contracter un prêt immobilier fonctionnaire pour financer l’acquisition de sa résidence principale sans dépasser un rayon de 50 km de son lieu de travail. Bien entendu, cela s’applique aux fonctionnaires ne disposant pas d’un logement de fonction.

Un prêt immobilier fonctionnaire permet de financer :

  • un logement neuf – achat ou construction ;
  • un logement ancien avec travaux ;
  • les travaux d’agrandissement ;
  • la transformation en logement d’un local non destiné à l’habitation.

D’une manière générale, le fait d’être fonctionnaire est un puissant atout pour une banque. Non seulement la qualité de fonctionnaire apporte la sécurité de l’emploi, mais permet également de bénéficier de conditions avantageuses pour garantir un crédit immobilier classique avec la caution mutuelle. Bien qu’elle soit soumise à conditions, elle est souvent gratuite pour les fonctionnaires.

Nous nous attarderons plus tard sur les avantages à être fonctionnaire pour contracter un crédit immobilier. D’une manière générale, les organismes de mutuelles de la Fonction publique proposent une assurance emprunteur souvent plus avantageuse que celle proposée par votre banque. Pour en profiter, il vous faudra tout d’abord obtenir une délégation d’assurance.

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Quels montants et quelles durées pour un prêt immobilier fonctionnaire

La situation familiale de l’acquéreur, la zone géographique et le nombre de pièces du logement permettent à l’établissement financier de déterminer le montant maximal du crédit immobilier fonctionnaire.

Ce crédit fonctionnaire ne peut pas couvrir l’intégralité du coût du logement, son montant maximal est de 3900 €. En 2017, ces montants allaient de 1 219,59 € (pour un logement d’1 pièce, situé en zone 3) à 3 887,45 € (pour un 7 pièces, en zone 1). Ce prêt est accordé pour une durée de 10 à 15 ans maximum.

L’emprunteur bénéficie d’un différé d’amortissement de 3 ans pendant lesquels il ne rembourse que les intérêts.

Les avantages à être fonctionnaire pour emprunter

Passons maintenant aux principaux avantages à être fonctionnaire lorsque l’on souhaite emprunter pour acheter un bien.

Les fonctionnaires ont un profil rassurant pour les banques

Une chose est sûre : un fonctionnaire rembourse son crédit immobilier mieux que la moyenne des Français. C’est une qualité appréciée par les banques et qui facilite l’obtention du prêt immobilier.

La banque accorde un prêt selon le niveau de revenus, l’apport personnel ou encore la capacité d’épargne. Mais être fonctionnaire c’est profiter d’une carrière stable une fois la titularisation obtenue, d’une absence de chômage et d’une prévisibilité dans la grille des salaires. C’est autant d’arguments qui pèsent dans la balance en faveur des fonctionnaires.

L’assurance emprunteur est sur mesure

Lorsque l’on souscrit un prêt immobilier, l’assurance emprunteur est une obligation. Les fonctionnaires qui souhaitent acheter un bien n’en sont pas exemptés. Cependant, le fait d’être fonctionnaire permet de bénéficier de conditions avantageuses. On peut citer notamment un taux d’assurance emprunteur réduit qui ne s’applique que si l’acquéreur n’est déjà pas surendetté.

C’est l’un des principaux avantages dont peuvent bénéficier les fonctionnaires qui souhaitent contracter un crédit immobilier. Il est important de noter que les mutuelles affiliées aux fonctionnaires proposent également des taux plus bas que ceux pratiqués par les banques conventionnelles.

Alors, si vous êtes fonctionnaire et que vous souhaitez contracter un prêt immobilier, prenez contact avec votre mutuelle afin de connaître des conditions qui s’appliquent à votre situation. Enfin, sachez que vous n’êtes pas obligé de souscrire à l’assurance emprunteur proposée par l’établissement dans lequel vous souscrivez le prêt immobilier. Vous pouvez très bien faire jouer la concurrence et souscrire un contrat d’assurance emprunteur dans un autre établissement.

Le fait d’être fonctionnaire vous permet de bénéficier d’une caution gratuite par le biais de votre mutuelle. Sachez que si vous décidez de quitter la fonction publique pour changer d’emploi, vous ne perdez pas cet avantage. En effet, la perte du statut de fonctionnaire ne peut en aucun cas entraîner l’annulation de la caution.

Crédit immobilier fonctionnaire, la caution est gratuite

Il existe des dizaines de mutuelles réservées à la fonction publique. Certaines peuvent se porter caution gratuitement pour les fonctionnaires souhaitant acquérir un bien immobilier. D’autres mutuelles proposent de se porter caution à des tarifs très avantageux.

Cela vous évite notamment de devoir passer par la case hypothèque. De manière générale, lorsqu’un salarié contracte un prêt immobilier c’est la banque qui prend en gage le bien, et ce jusqu’à la fin du crédit. Si l’acquéreur possède d’autres biens, ceux-ci peuvent également être visés par une hypothèque. C’est une garantie pour la banque en cas de défaut de paiement.

Lorsque l’on parle de caution, les banques font appel à Crédit Logement. C’est un organisme qui prend en charge la caution du crédit de l’acquéreur en échange d’une somme versée au moment de la souscription de celui-ci. Le montant à verser peut se lever à plusieurs milliers d’euros ce qui reste une dépense non négligeable surtout lorsque l’on souhaite acquérir un bien immobilier. C’est pourquoi, il est toujours intéressant de vous renseigner auprès de votre mutuelle pour savoir si celle-ci propose la caution gratuite pour les fonctionnaires.

Les fonctionnaires peuvent demander un crédit dans des établissements dédiés

En France, il existe des établissements financiers spécifiquement dédiés aux fonctionnaires et agents du service public. On parle de la banque française mutualiste ou du Crédit Social des FonctionnairesTaux fixes parmi les plus bas du marché, emprunt sans apport personnel ou encore cautionnement à des tarifs préférentiels, voilà quelques conditions avantageuses qui pourront vous être proposées si vous passez par l’un de ces établissements financiers.

On peut également citer la SOCRIF pour les agents SNCF. Il s’agit d’établissements publics qui disposent des organismes financiers permettant aux fonctionnaires de contracter des crédits immobiliers à des conditions avantageuses notamment grâce à des partenariats signés avec d’autres établissements bancaires.

Pour conclure

Vous l’aurez compris, emprunter lorsque l’on est fonctionnaire offre de nombreux avantages. La stabilité du statut de fonctionnaire facilite grandement l’obtention d’un crédit immobilier. Et c’est sans compter sur les autres avantages que nous venons de citer.

Renégocier son prêt immobilier avec sa banque ou son courtier ?

Renégocier son prêt immobilier avec sa banque ou son courtier ?

Depuis quelques années, les taux des prêts immobiliers ne cessent de diminuer. Alors si vous avez contracté votre prêt immobilier il y a quelques années, c’est peut-être le moment de le renégocier et de profiter de conditions plus avantageuses.

Quand on souhaite renégocier son prêt immobilier, on peut solliciter son banquier ou faire appel à un courtier.

Dans cet article, nous allons voir les avantages et inconvénients de deux solutions. 

Renégocier son prêt immobilier avec sa banque, avantages et inconvénients

Si vous cherchez à réduire vos mensualités, le refinancement auprès de votre banque actuelle pourrait vous éviter d’avoir à changer d’institution financière et à remplir des documents supplémentaires.

Est-il plus intéressant de renégocier son prêt immobilier avec votre banque actuelle ?

Le coût initial d’une renégociation peut être substantiel, les propriétaires avertis devraient donc faire le tour pour voir si leur prêteur actuel propose la meilleure offre. De toute évidence, vous ne le saurez pas tant que vous n’aurez pas obtenu plusieurs estimations (nous en reparlerons plus tard).

Vous avez probablement établi une relation avec votre banque, elle connaîtra donc vos antécédents en matière de paiements. Cela peut vous donner un effet de levier pour obtenir des remises ou des tarifs spéciaux, surtout si vous avez un excellent historique de paiements.

Avantages de renégocier votre prêt immobilier auprès de votre banque actuelle

Voici quelques avantages possibles de la renégociation par l’intermédiaire de votre banque actuelle :

  • Le processus peut être plus rapide et plus facile. Votre prêteur actuel a déjà vos informations dans son système et connaît votre historique.
  • Votre prêteur peut renoncer ou réduire certains frais de clôture.
  • Vous pourrez peut-être négocier de meilleures conditions. Vous avez probablement déjà rencontré votre prêteur et ses agents de crédit, ce qui pourrait vous donner un effet de levier lorsque vous essayez de refinancer.
  • Les clients peuvent bénéficier d’une remise pour avoir plusieurs comptes. Certaines banques proposent des réductions de taux pour les clients disposant d’un compte courant ou d’un compte d’épargne. D’autres banques offrent des points de récompense à leurs titulaires de carte de crédit qui obtiennent un prêt hypothécaire.

Inconvénients de la renégociation par l’intermédiaire de votre prêteur actuel

Voici quelques-uns des inconvénients de passer par votre banque actuelle pour renégocier votre prêt immobilier.

  • Vous n’obtiendrez peut-être pas leur meilleure offre. Votre banque connaît votre taux actuel, elle a donc le dessus. En fait, elle peut miser sur vous et vous offrir un taux légèrement inférieur à celui que vous payez actuellement, mais pas le meilleur taux que vous pourriez obtenir en allant voir ailleurs.
  • Renégocier votre prêt immobilier avec votre prêteur actuel n’est peut-être pas aussi simple qu’il y paraît. N’oubliez pas de montrer à votre prêteur que vous voulez vraiment obtenir le meilleur taux en obtenant des estimations d’autres prêteurs.
  • Vous pouvez être entièrement contrôlé comme un nouveau client. Votre banque actuelle peut vous obliger à passer par un processus de souscription complet malgré votre statut actuel, surtout si plusieurs années se sont écoulées depuis que vous avez souscrit votre prêt immobilier.

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Comment obtenir le meilleur taux de crédit avec votre banque actuelle

Un refinancement nécessite du temps, des efforts et de l’argent, vous voulez donc vous assurer d’obtenir le meilleur retour sur investissement. Voici quelques étapes à suivre pour renégocier votre crédit immobilier lorsque vous souhaitez inclure votre prêteur actuel dans l’équation.

Assurez-vous que la renégociation vous convient

La renégociation peut être un excellent moyen pour les propriétaires d’économiser de l’argent sur un prêt immobilier. Cependant, la renégociation n’est peut-être pas le meilleur choix pour vous si vous êtes dans votre maison depuis longtemps, si vous avez une pénalité pour remboursement anticipé sur votre hypothèque actuelle, si vous prévoyez déménager dans les prochaines années ou si votre situation a changé depuis que vous avez obtenu votre prêt immobilier actuel.

Obtenez plusieurs devis d’autres prêteurs

Obtenir d’abord d’autres estimations vous donnera plus de poids et montrera à votre prêteur actuel que vous êtes sérieux au sujet d’obtenir la meilleure offre, pas seulement une meilleure offre que celle que vous avez actuellement. Vous devriez obtenir une estimation de prêt de chaque société de prêt immobilier.

Ce document exposera tous les coûts impliqués dans la renégociation, y compris le taux d’intérêt, le paiement mensuel et les frais de clôture tels que les frais de dossier, les frais de montage et les frais de souscription, vous permettant de comparer facilement les offres de prêt. Notez que plusieurs demandes de crédit pour une renégociation de crédit seront probablement traitées comme une seule demande.

Comparez les estimations de prêt à votre taux de crédit actuel

Calculez pour voir combien vous pourriez économiser, à la fois par mois et sur la durée du prêt. Méfiez-vous des renégociations sans frais de clôture, car le taux d’intérêt peut être plus élevé et vous paierez probablement plus globalement.

Allez voir votre banque actuelle avec des devis en main

Si possible, allez voir votre conseiller bancaire en personne et apportez vos estimations de prêt de renégociation des autres prêteurs. Même si une réunion en personne peut sembler démodée, elle vous donne l’occasion de parler à votre prêteur et de négocier en face à face. Renseignez-vous sur les offres spéciales, voyez si les frais de clôture peuvent être annulés et obtenez une estimation de prêt.

Comparez d’autres devis à l’offre de renégociation de votre prêteur actuel

Ne vous engagez pas sous pression. Au lieu de cela, prenez le temps de rentrer chez vous et de comparer les devis. Si votre banque vous a proposé une offre comparable ou meilleure, il peut être plus judicieux de passer par elle.

En prenant plus de temps pour faire vos recherches, vous devriez pouvoir dormir tranquille en sachant que vous avez fait tout votre possible pour trouver la meilleure offre de renégociation possible.

Passer par un courtier pour renégocier son prêt immobilier

Lorsqu’ils recherchent un crédit immobilier, de nombreux acheteurs font appel aux services d’un courtier en prêts pour leur trouver les meilleurs termes et taux. À la suite de l’effondrement du marché immobilier en 2008, cependant, les pratiques commerciales des courtiers ont fait l’objet d’un examen minutieux et la question de savoir s’ils agissent dans le meilleur intérêt des clients a été soulevée.

Travailler avec un courtier expérimenté et compétent peut vous aider à renégocier votre prêt immobilier. Tout de même, il y a à la fois des avantages et des inconvénients à considérer avant de s’engager dans un.

Renégocier son prêt immobilier avec un courtier les avantages

  • Un courtier peut vous faire économiser des démarches

Les courtiers en crédits immobiliers ont des contacts réguliers avec une grande variété de prêteurs, dont certains ne sont peut-être même pas connus. Un courtier peut également vous éloigner de certains prêteurs avec des conditions de renégociation onéreuses enfouies dans leurs contrats.

Cela dit, il est avantageux de faire vos propres recherches avant de rencontrer un courtier. Un moyen simple d’avoir rapidement une idée des taux moyens disponibles pour le type de prêt immobilier que vous demandez est de rechercher les taux en ligne, puis d’utiliser un calculateur de renégociation. Des outils comme ceux-ci vous permettront de comparer facilement les taux et vous fourniront des connaissances supplémentaires lors de l’évaluation de la crédibilité d’un courtier en crédits immobiliers.

  • Un courtier peut avoir un meilleur accès

Vous ne pourrez peut-être pas appeler directement certains prêteurs pour obtenir une renégociation de votre prêt. De plus, certains prêteurs travaillent exclusivement avec des courtiers en crédit immobilier et comptent sur eux comme pour leur apporter des clients appropriés. Les courtiers peuvent également obtenir des taux spéciaux de la part des prêteurs en raison du volume d’affaires généré qui peut être inférieur à celui que vous pouvez obtenir par vous-même.

  • Un courtier peut être en mesure de gérer vos frais

Plusieurs types de frais différents peuvent être impliqués dans la renégociation de votre prêt immobilier. Dans certains cas, les courtiers en crédit immobilier peuvent obtenir des prêteurs qu’ils renoncent à tout ou partie de ces frais, ce qui peut vous faire économiser des centaines, voire des milliers d’euros lors de la renégociation de votre contrat de prêt.

Les désavantages à faire appel à un courtier pour renégocier votre crédit immobilier

  • Les intérêts d’un courtier peuvent ne pas correspondre aux vôtres

Votre objectif ultime lorsque vous cherchez à renégocier votre crédit immobilier est d’en trouver un avec un taux d’intérêt et des frais moins élevés que ceux que vous payez actuellement. Vous êtes là pour le long terme. Un courtier en crédit immobilier, en revanche, perçoit souvent des honoraires du prêteur pour chaque renégociation aboutie. Ces frais peuvent être basés sur le montant du crédit et varient selon les prêteurs. L’objectif d’un courtier est donc de vous faire contracter un nouveau crédit qui maximise sa rémunération.

  • Un courtier peut ne pas trouver la meilleure offre pour vous

De nombreux acheteurs de maison supposent simplement qu’un courtier peut offrir une meilleure offre qu’ils ne pourraient l’obtenir par eux-mêmes, mais ce n’est pas toujours le cas. Certains prêteurs peuvent offrir aux acheteurs de maison les mêmes conditions et taux qu’ils offrent aux courtiers en crédit immobilier (parfois, même mieux). Cela ne fait jamais de mal de rechercher par vous-même pour voir si votre courtier vous offre vraiment une bonne renégociation de crédit immobilier. Comme mentionné précédemment, l’utilisation d’un simulateur de renégociation de prêt immobilier est un moyen facile de vérifier si votre courtier vous propose une bonne offre.

  • Vous pouvez devoir des frais au courtier

Les courtiers en crédit immobilier sont payés soit par le prêteur, soit par vous. Si les frais sont couverts par le prêteur, vous devez vous demander si vous pourriez être orienté vers un prêt plus cher, car la commission au courtier est plus lucrative. Si vous payez les frais, prenez-les en compte dans vos calculs afin de voir si la renégociation de votre prêt immobilier par un courtier est si avantageuse que cela. Et assurez-vous de régler tous les problèmes de frais avant de signer quoi que ce soit ou de commencer à travailler avec un courtier.

  • Les courtiers ne garantissent souvent pas les estimations

Lorsqu’un courtier en prêts immobiliers vous présente pour la première fois des offres de prêteurs, il utilise souvent le terme « estimation de bonne foi ». Cela signifie que le courtier pense que l’offre incarnera les conditions finales de la transaction, mais ce n’est pas toujours le cas. Dans certains cas, le prêteur peut modifier les conditions de renégociation en fonction de votre demande réelle et vous pouvez finir par payer un taux plus élevé ou des frais supplémentaires.

  • Certains prêteurs ne travaillent pas avec les courtiers en crédit immobilier

Il s’agit d’une tendance à la hausse depuis 2008, car certains prêteurs constatent que les prêts immobiliers accordés par des courtiers sont plus susceptibles d’être en défaut que ceux obtenus par le biais de prêts directs. En travaillant par l’intermédiaire d’un courtier, vous n’aurez peut-être pas accès à ces prêteurs, dont certains peuvent être en mesure de vous offrir de meilleures conditions de renégociation que celles que vous pouvez obtenir par l’intermédiaire du courtier.

Courtier ou banque, comment choisir pour bien renégocier son crédit immobilier ?

Vous l’aurez compris, chaque solution a ses avantages et ses inconvénients. Il y a différents facteurs qui entrent en jeu c’est pour cette raison qu’il est difficile de donner une réponse précise à cette question.

Si vous êtes en bons termes avec votre banque, nous ne pouvons que vous conseiller de commencer par vous adresser à elle pour renégocier votre prêt immobilier.

Si ce n’est pas le cas, vous tourner vers un courtier peut être une solution. Il vous fera gagner du temps en vous évitant de devoir présenter votre demande de renégociation à plusieurs établissements financiers.

La renégociation de prêt immobilier ne doit pas être prise à la légère, car d’importantes économies peuvent être réalisées. Alors, armez-vous de patience et prenez le temps de d’abord consulter votre banque avant de prendre la décision d’aller voir ailleurs.

Les 6 étapes pour réaliser son crédit immobilier

Les 6 étapes pour réaliser son crédit immobilier

Acheter un bien immobilier est un rêve pour beaucoup de français et pour faire de ce rêve une réalité, il faut passer par une étape incontournable : le crédit immobilier.

Mais entre le moment où vous déposez votre dossier et l’obtention des fonds, il y a différentes étapes.

Dans cet article, nous allons faire le point sur les 5 étapes pour réaliser un crédit immobilier.

Étape n°1 : mettre au point son projet immobilier

Avant même de prendre rendez-vous avec votre banquier, il est important de bien définir votre projet immobilier. Quel type de bien souhaitez-vous acheter ? Êtes-vous prêt à faire des travaux ? Souhaitez-vous demander un crédit immobilier pour acheter du neuf, de l’ancien ou faire construire ?

Le projet comprend également des détails comme la localisation du bien, le nombre de pièces ou encore sa surface.

Étape n°2 : calculer sa capacité d’emprunt

Vous n’avez pas besoin d’attendre de rencontrer votre conseiller bancaire pour définir votre capacité d’emprunt. En effet, vous pouvez et devez connaître votre enveloppe budgétaire. Cela inclut le montant de votre apport personnel, votre capacité d’emprunt et votre taux d’endettement.

En procédant ainsi, vous savez à l’avance si votre projet tient la route et si vous devez revoir vos ambitions à la baisse.

Vous pouvez calculer votre capacité d’emprunt en ligne notamment grâce à des simulateurs ou en passant par un courtier en crédit immobilier.

Étape n°3 : rechercher une banque pour obtenir un crédit immobilier

Vous ne pourrez démarrer votre recherche de crédit immobilier qu’une fois le compromis de vente signé. Bien entendu, vous pouvez toujours prendre rendez-vous avec votre banquier pour parler de votre projet, mais sans un compromis ou promesse de vente, vos démarches ne pourront aller plus loin.

Pour trouver un crédit immobilier, vous avez plusieurs options à votre disposition. Vous pouvez solliciter votre banquier. Cela peut être un bon choix si vous avez de bonnes relations avec votre banque.

Vous pouvez également voir ailleurs et essayer de trouver un crédit immobilier au meilleur taux. Si vous n’avez pas le temps de faire vos recherches, la solution est de passer par un courtier en crédit immobilier. Il se chargera de rechercher l’établissement financier qui propose le montage financier le plus intéressant pour vous.

Si vous effectuez vous-même vos recherches, il vous faudra multiplier les rendez-vous afin de déterminer l’offre de prêt la plus avantageuse.

Étape n°4 : montage du dossier de crédit immobilier

Vous avez fignolé votre projet immobilier sans passer par un courtier en crédit immobilier et c’est maintenant le moment de rencontrer le banquier. C’est à ce moment-là qu’il faut veiller à présenter un dossier aussi brillant qu’il soit – point que nous allons aborder dans la seconde partie de l’article.

Durant ce ou ces rendez-vous, plusieurs points importants seront abordés :

Le dossier est ensuite transmis au gérant de la banque qui donnera ou non son accord de principe. Chaque banque a ses propres critères d’acceptation c’est pourquoi il est important de ne pas s’arrêter au premier refus. Une autre banque peut tout à fait vous accorder un prêt immobilier avec le même dossier qui a été refusé.

Si une société de cautionnement est sollicitée pour garantir le prêt, le dossier lui sera également transmis.

Étape n°5 : accord de principe de la banque et délai

Une fois le dossier déposé, il faudra prendre votre mal en patience. Un délai allant de 10 jours à 3 semaines est nécessaire pour obtenir la réponse de la banque.

Après quoi, trois situations sont possibles :

  1. La banque donne son accord de principe sans réserve. Félicitation, vous avez obtenu votre crédit immobilier et vous pouvez finaliser votre acquisition. Vous avez alors 4 mois pour concrétiser votre projet auquel cas le prêt est annulé.
  2. La banque donne son accord de principe avec des réserves. Attention, si les réserves ne sont pas levées, le prêt sera alors refusé. Cela peut être lorsque l’emprunteur n’a pas encore signé son contrat de travail par exemple.
  3. La banque refuse votre demande de prêt. Il vous faudra alors poursuivre vos recherches ou faire appel à un courtier en crédit immobilier.

Dans le cas de figure 1, l’offre de prêt vous est envoyée par courrier recommandé. Vous avez alors un délai de réflexion de 10 jours pour la signer. Il vous faudra renvoyer l’offre de prêt signée dès la fin de ce délai (onzième jour à compter de la réception).

Étape n°6 : les fonds sont débloqués

Pour que l’achat soit finalisé, vous devez signer l’acte authentique de vente devant un notaire. Celui-ci transmettra en amont une demande de déblocage des fonds (ou appel de fonds) afin que le montant du prêt soit versé sur un compte bancaire au nom de l’officier public. À la conclusion de l’achat, le notaire pourra virer le montant du prix sur le compte du vendeur.

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Comment augmenter vos chances d’obtenir un crédit immobilier ?

Ceux qui sont déjà passés par ce processus savent que ce n’est pas du gâteau. La plupart des emprunteurs se contentent de chercher sur le net ou de contacter différentes banques sans avoir une idée concrète. Le processus demande de la patience et une bonne préparation de votre part.

Et si la réponse à votre demande de crédit immobilier est négative ?

Vous avez le droit de vous poser cette question puisque les banques refusent un grand nombre de demandes. Malgré le fait que l’approbation de votre demande dépend de nombreux facteurs, vous pouvez devenir un acteur dans le processus.

Nous allons maintenant vous donner de précieux conseils pour améliorer vos chances d’obtenir un prêt immobilier.

Étape 1 : Augmentez votre apport personnel

Un apport personnel est le montant initial qu’un emprunteur doit payer lorsqu’il achète quelque chose à crédit. Lorsqu’on parle de crédit immobilier, la mise de fonds est généralement d’environ 10 % – et jusqu’à 20% selon l’état du marché – de la valeur de la propriété. Bien sûr, cela dépend de combien l’emprunteur peut se permettre de payer.

La règle est simple : plus il y en a, mieux c’est.

Si vous versez 25 % ou même 30 % d’acompte, les chances d’être approuvé augmentent considérablement. Cela montre votre engagement ainsi que de la discipline financière. Cela signifie que vous êtes un emprunteur fiable. En plus de cela, cela signifie que le montant que vous empruntez réellement sera inférieur. Plus la valeur du prêt est élevée, plus le risque pour le prêteur est élevé et plus vous finirez par payer des intérêts.

Étape 2 : Comprenez les exigences des prêteurs

Vous devez comprendre les principes de base de la façon dont les prêteurs font leurs choix de prêt afin d’avoir les meilleures chances de voir votre dossier accepté. Chaque prêteur a son propre ensemble de règles et de normes d’admissibilité qu’il utilise pour déterminer à qui il peut prêter de l’argent et quels types de propriétés il peut financer.

Pour les emprunteurs, cela comprend le montant qu’ils souhaitent emprunter, leurs revenus et leur situation professionnelle, leurs dettes existantes, tout remboursement de dette en retard ou encore le montant de leur épargne.

Étant donné que les prêteurs exigent beaucoup de paperasse dans le cadre du processus d’approbation d’un prêt immobilier, c’est une bonne idée de rassembler tout ce dont vous avez besoin avant de faire votre demande.

Ce dont vous aurez besoin :

  • Vérification des revenus – Vous devez d’abord démontrer que vous disposez de suffisamment d’argent pour couvrir les mensualités de votre prêt immobilier. Les déclarations de revenus des deux dernières années, ainsi que des fiches de paie récentes sont susceptibles d’être demandées par les prêteurs. Si vous êtes travailleur indépendant, vous devrez vous fier aux comptes de résultat des deux années précédentes pour prouver vos revenus. Si vous recevez une pension alimentaire ou une pension alimentaire pour enfants, vous devrez présenter des ordonnances du tribunal, des relevés bancaires et des documents juridiques prouvant que vous continuerez à recevoir de tels paiements.
  • Passif – Les prêteurs peuvent également demander des documents pour les dettes impayées telles que les soldes de cartes de crédit, les prêts étudiants ou les prêts immobiliers existants.
  • Preuve d’actifs – Des actifs supplémentaires, en plus des revenus, peuvent vous aider à obtenir un prêt immobilier. Attendez-vous à fournir des relevés bancaires des 60 derniers jours pour les comptes chèques et d’épargne, les fonds de retraite et autres comptes de courtage.

Étape 3 : Contrôlez vos dépenses

C’est une bonne idée de réduire vos dépenses avant votre demande de prêt immobilier. Pourquoi ? Eh bien, de nos jours, les banques vérifient presque tous les détails de la situation financière d’une personne. Elles peuvent également consulter vos relevés bancaires pendant une certaine période pour voir vos achats. Vous pouvez augmenter vos chances d’obtenir un prêt immobilier en réduisant vos dépenses pendant six mois avant d’en faire la demande.

Des dépenses réduites vous permettront d’économiser davantage pour votre apport personnel et peut-être vous faire économiser de l’argent au cours de votre prêt.

Ne vous inquiétez pas, les banques ne se soucient pas de ce que vous achetez, mais elles veulent plutôt voir si vous pouvez assumer un crédit immobilier. Elles veulent s’assurer que vous continuerez à effectuer des paiements réguliers si les taux augmentent à l’avenir.

Habituellement, les prêteurs aiment avoir accès aux relevés bancaires des trois derniers mois. Gardez à l’esprit que cela diffère d’un prêteur à l’autre.

Étape 4 : Gérez votre ratio dette/revenu

Celui-ci est très, très important. En termes simples, ce ratio mesure le montant total de la dette par rapport à votre revenu. Il est calculé sur une base mensuelle. Regardons la formule.

Nous prenons les paiements mensuels de la dette et divisons la somme par le revenu mensuel brut d’un individu. Plus le ratio est bas, meilleur est le résultat. Cela montre que vous pouvez très bien gérer vos obligations et qu’elles ne représentent qu’une petite fraction de vos revenus.

Qu’est-ce qu’un bon résultat ?

Le résultat souhaité est de 36% ou même moins.

Un ratio dette/revenu entre 37% et 49% n’est pas brillant, mais reste gérable. D’une manière ou d’une autre, vous devez trouver un moyen de l‘abaisser jusqu’à 43%, ce qui est généralement le ratio le plus élevé que votre prêteur acceptera.

Oubliez tout ce qui est supérieur à 50%. Si vos obligations représentent plus de 50 % de vos revenus, il est impossible de contracter un nouvel emprunt, encore moins un crédit immobilier. Assurez-vous de poser toutes les bonnes questions au prêteur et préparez-vous à chaque scénario.

Comment puis-je baisser mon ratio dette/revenu ?

En fait, il n’y a pas de magie ici. Vous pouvez faire deux choses pour atteindre cet objectif. La première chose est, bien sûr, de réduire le montant de la dette – n’achetez pas autant de choses que vous le souhaitez. La deuxième chose que vous pouvez faire est d’augmenter vos revenus. Peut-être que cela peut nécessiter un deuxième emploi ou des heures supplémentaires à votre emploi actuel.

Étape 5 : Trouvez un cosignataire

La dernière chose (ou la première) que vous puissiez faire pour augmenter vos chances est de trouver une personne prête à cosigner votre demande de prêt immobilier. Un cosignataire peut vous aider si vos revenus ne sont pas assez élevés pour obtenir le prêt que vous demandez. Étant donné que leurs revenus seront pris en compte dans les calculs, un cosignataire peut vous aider. Le salaire d’un cosignataire sera examiné par la banque, même si la personne n’habite pas avec vous et ne fait que vous aider avec les paiements mensuels. Bien sûr, le facteur le plus important est que votre cosignataire ait d’excellents antécédents professionnels et des revenus constants.

Vous et le cosignataire devez être conscients des responsabilités financières et juridiques qui accompagnent la cosignature d’un prêt immobilier. Si vous faites défaut sur votre prêt immobilier, le prêteur a le droit de poursuivre votre cosignataire pour la totalité de la somme.

Étape 6 : Définissez vos attentes

Si vous ne pouvez pas obtenir le montant que vous attendez, il peut être judicieux de revoir vos attentes. Cela peut être un bien à rénover ou choisir une maison plus petite avec moins de chambres, de salles de bains ou de surface, ainsi que déménager dans un quartier plus éloigné, peut vous offrir des possibilités plus rentables.

Vous pourriez même déménager dans une autre région du pays si nécessaire, où les coûts d’accession à la propriété sont moins élevés.

Pour conclure

De nos jours, acheter sa propre maison n’est pas une mince affaire et les gens ont souvent besoin d’un prêt pour le faire.

Même si vous devez répondre à des critères (parfois assez stricts), vous pouvez toujours participer activement au processus. Certes, il y a plusieurs choses que vous pouvez faire pour améliorer considérablement vos chances d’obtenir un prêt immobilier.

Vous réalisez à quel point chaque décision financière que vous prenez est importante. Préparez-vous et suivez les étapes, et le « Oui » vous attendra juste au coin de la rue.

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Auto/Micro entrepreneur : les étapes pour obtenir un crédit immobilier

Il y a encore quelques années, le saint-graal était d’obtenir un emploi en CDI ce qui ouvrait généralement les portes à l’obtention d’un crédit immobilier.

Mais de nos jours, de plus en plus de gens se mettent à leur compte surtout depuis la création du statut d’auto-entrepreneur qui facilite grandement les démarches. Or, il n’est pas rare d’entendre certains indépendants regretter le fait que leur banque ne souhaite pas les suivre dans leur projet d’investissement immobilier.

Est-ce vraiment une généralité ? Les banques sont-elles aussi frileuses quant à accorder des crédits immobiliers à des auto-entrepreneurs ? Et si oui, quelles en sont les raisons ?

C’est ce que nous allons voir dans cet article.

Obtenir un prêt immobilier : employé vs micro-entrepreneur

Les établissements prêteurs et banques sont tenus par la loi de s’assurer que toute personne qui sollicite un crédit immobilier ait la capacité de le rembourser. C’est à vous, l’emprunteur, de prouver que vous êtes susceptible de faire face aux remboursements et – pour le meilleur ou pour le pire – cela peut être un peu plus facile à faire si vous avez un emploi.

Emprunteurs salariés

Les employés ont généralement un salaire fixe et peuvent ainsi produire des fiches de paie pour prouver leur revenu relativement facilement. Les prêteurs peuvent utiliser ces preuves pour déterminer en toute confiance le montant des mensualités que l’emprunteur devra rembourser.

De plus, un salarié dispose d’un contrat de travail qui garantit que l’emprunteur continuera à travailler pendant toute la durée du crédit. Et en cas de perte d’emploi, l’assurance emprunteur prendra le relais.

Emprunteurs auto-entrepreneurs

Certains auto-entrepreneurs peuvent faire face à quelques défis lorsqu’il s’agit d’obtenir un prêt pour une maison. L’une des raisons est que certains travailleurs indépendants peuvent ne pas recevoir un salaire régulier.

Alors que de nombreuses personnes qui travaillent pour elles-mêmes gagnent suffisamment pour se payer une maison, leur revenu est souvent basé sur la performance de l’entreprise plutôt que sur un chèque de paie fiable. Cela peut rendre plus difficile la preuve d’un revenu stable, ce qui peut avoir une incidence sur vos chances d’obtenir un prêt immo.

Les autres raisons pour lesquelles le statut d’auto-entrepreneur peut rendre la demande de prêt immobilier plus difficile comprennent :

  • Multiples sources de revenus

Les travailleurs indépendants ont souvent de multiples sources de revenus. Cela peut rendre la justification des revenus légèrement plus compliquée. De plus, ce revenu fluctue souvent en fonction des performances de l’entreprise, de sorte que votre revenu peut sembler moins stable pour les prêteurs par rapport aux candidats qui sont traditionnellement employés. Cela peut rendre difficile pour les prêteurs de déterminer combien un travailleur indépendant gagne réellement en un an.

  • Fluctuation des revenus

Le revenu d’un auto-entrepreneur varie souvent au cours de l’année. Par exemple, disons que vos ventes sont influencées par les saisons. Vous pouvez générer des revenus importants pendant les mois d’été et d’hiver et gagner beaucoup moins le reste de l’année. Bien que votre revenu puisse finalement être similaire, voire supérieur, à celui d’un employé traditionnel, il peut néanmoins sembler moins prévisible pour les prêteurs.

  • Variations de la stabilité de l’entreprise

De nombreux travailleurs indépendants connaissent souvent des variations dans la stabilité de leur entreprise. Bien que les employés traditionnels aient rarement à se soucier des performances de l’entreprise pour laquelle ils travaillent, il s’agit d’une préoccupation majeure pour les propriétaires de micro-entreprises. Le ralentissement des affaires peut signifier moins de revenus, et moins de revenus peuvent signifier l’incapacité d’effectuer les remboursements des mensualités.

  • Passifs commerciaux

Un autre facteur important que les prêteurs prennent en compte lors de l’analyse d’un candidat auto-entrepreneur est le passif potentiel de son entreprise. Cela comprend la solidité financière, l’emplacement et la demande pour l’entreprise du demandeur. Par exemple, si vous exploitez une entreprise d’aménagement paysager et vivez dans un climat plus frais, votre entreprise ralentit pendant les mois d’hiver. Cela peut affecter votre capacité à payer vos mensualités.

Demander des conseils pour obtenir un prêt immobilier en tant qu’auto-entrepreneur

Il existe un certain nombre de banques et établissements prêteurs qui offrent des produits spécialement conçus pour les travailleurs indépendants et micro-entrepreneurs. Les prêteurs traditionnels prêtent également régulièrement aux travailleurs indépendants, alors ne vous laissez pas décourager.

Un courtier en crédit immobilier pourrait être en mesure de vous guider dans la bonne direction en vous indiquant quelles banques sont plus ouvertes aux auto-entrepreneurs et où obtenir le meilleur taux. N’oubliez pas que le recours à un courtier peut augmenter le coût du processus de demande de prêt mais cela vous facilite les démarches.

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Organiser vos finances, c’est la clé

Dès que vous décidez de demander un prêt immobilier, vous devriez commencer à mettre de l’ordre dans vos comptes. Il existe plusieurs méthodes éprouvées pour y parvenir :

Dissociez vos finances personnelles et professionnelles

Si vous facturez des achats professionnels, comme un nouvel ordinateur ou des fournitures de bureau, sur votre carte personnelle, vous augmenterez l’utilisation de votre crédit et cela pourrait avoir un effet négatif sur votre demande.

Conservez des comptes et des cartes de crédit séparés pour les dépenses professionnelles et personnelles afin de créer un profil financier favorable et plus véridique sur votre demande. De plus, cela facilite la tâche au banquier qui n’a pas à faire le tri entre vos dépenses personnelles et celles dédiées à votre activité. Sans oublier que cela montre que vous êtes organisés dans vos finances. 

Embaucher un comptable

Faire appel à un comptable est un moyen évident de mettre de l’ordre dans vos comptes. Certaines banques ou établissements de prêt peuvent même exiger que vous fassiez appel à un comptable qualifié pour préparer vos informations financières, surtout si vos comptes sont compliqués. Si vous faites préparer vos comptes par un comptable, vous et le prêteur pouvez être sûrs que les chiffres sont exacts – mais ce n’est pas tout !

Comprendre vos chiffres

Être trop dépendant d’un comptable peut être dangereux. Si vous ne pouvez pas démontrer à votre banquier que vous savez ce qui se passe avec l’argent dans votre propre entreprise, il sera probablement réticent à vous prêter son propre argent.

Par exemple, si votre trésorerie a chuté à un moment donné, le banquier peut vous demander d’en expliquer les raisons. En haussant les épaules, cela ne lui donnera pas l’assurance qu’il peut vous faire confiance pour un prêt, mais si vous pouvez expliquer clairement les finances de votre entreprise, il aura probablement plus confiance en vous.

Utiliser un logiciel de comptabilité

L’utilisation du logiciel de comptabilité est un excellent moyen de garder vos finances organisées et de fournir des preuves aux prêteurs sur la bonne santé des finances de votre entreprise.

L’aperçu du tableau de bord rassemble tous les fonds entrants et sortants de votre entreprise en un seul endroit, vous permettant de suivre votre trésorerie à tout moment. Vous pouvez également voir en un coup d’œil si vos factures ont été payées, sont dues ou sont en retard, afin que vous puissiez chasser rapidement les payeurs en retard et mettre vos finances en place avant de soumettre votre demande de prêt immobilier.

Toutes ces informations, ainsi que la possibilité d’imprimer vos rapports financiers les plus importants, vous permettront non seulement de rester organisé et de vous donner un bon aperçu des performances de votre entreprise, mais constitueront une preuve convaincante pour la banque de votre capacité de remboursement.

Comment améliorer vos chances d’obtenir un crédit immobilier en micro-entrepreneur 

Comme nous l’avons vu, pour vraiment impressionner les banquiers, les auto-entrepreneurs doivent faire un effort supplémentaire.

Voici quelques conseils pour améliorer encore plus vos chances d’obtenir un prêt immobilier avec le statut de micro-entrepreneur.

Peaufinez votre profil emprunteur

Si vous soumettez une demande de prêt immobilier, la dernière chose que tout prêteur potentiel voudra voir, c’est que vous devez beaucoup d’argent sur des cartes de crédit ou que vous avez des prêts en cours.

Avant de faire une demande de crédit immo, essayez de réduire vos dettes – cela vous aidera à démontrer que vous gérez votre argent de manière responsable, et cela signifiera que toute demande de prêt que vous faites aura plus de chances de réussir. Cela signifie également que vous pourrez potentiellement emprunter davantage en ce qui concerne les calculs d’abordabilité d’un prêteur.

Économisez un bel apport personnel

Plus votre apport personnel est important, meilleures sont vos chances d’obtenir le prêt dont vous avez besoin. Dans le marché actuel, vous aurez besoin d’un apport d’au moins 5 % de la valeur d’une propriété pour obtenir un prêt immobilier.

En raison de problèmes économiques causés par COVID-19, de nombreux prêteurs ont revu leurs conditions d’apport. Pour cette raison, vous pourriez avoir besoin d’un acompte entre 10% et 15%.

Donc, si la propriété que vous vouliez acheter était de 200 000 €, vous aurez besoin d’un acompte de 10 000 €. Le prêteur vous prêterait alors les 95 % restants (190 000 €).

Mais si vous pouvez économiser plus de 5 %, vous bénéficierez de remboursements mensuels moins importants et augmenterez vos chances d’être accepté, car les prêteurs vous considéreront comme étant plus susceptible de vous permettre des remboursements.

Pour connaître le montant de l’apport personnel dont vous aurez besoin, essayez d’utiliser un calculateur de remboursement. Calculez les remboursements sur la base d’un prêt correspondant à 95 % de la valeur d’une propriété. Si vous pouvez vous permettre les remboursements, un acompte de 5% peut suffire, sinon vous devrez économiser davantage.

Entretenir de bonnes relations commerciales

Les banques s’attendent à voir un bon bilan et considéreront favorablement tout travail garanti que vous avez prévu à l’avenir. Cela fonctionnera à votre avantage si vous avez de bonnes relations avec vos clients.

Si votre entreprise consiste à fournir un service à des clients, cherchez des moyens d’obtenir des contrats à long terme ou des ententes d’honoraires. Ceux-ci prouveront à un prêteur que vous êtes en mesure de maintenir ou d’augmenter vos revenus à l’avenir et donneront l’assurance que vous êtes un choix sûr.

Soyez honnête

N’essayez pas de cacher quoi que ce soit ou “d’oublier” de divulguer toute information pertinente qui, selon vous, pourrait compromettre le prêt. C’est la pire chose à faire et sera toujours repris à un moment donné. Parlez honnêtement et ouvertement à votre banquier. Cela vaut également si vous passez par un courtier. Celui-ci vous aidera toujours à présenter votre demande à un prêteur de la meilleure façon possible, et sera souvent en mesure de valoriser votre cas avec les décideurs si tout est divulgué dès le départ.

Prévoyez des fonds d’urgence

Quel que soit votre statut, les banques apprécient toujours plus les clients qui savent économiser de l’argent. C’est d’autant plus vrai pour les auto-entrepreneurs. Pour maximiser vos chances d’obtenir un crédit immobilier, il est vivement conseillé d’économiser pour vous constituer des fonds d’urgence.

Un banquier peut tout à fait comprendre que votre activité ne fonctionne pas toujours aussi bien tout au long de l’année. Mais si vous le rassurez en lui prouvant que vous disposez de fonds suffisants pour faire face à ces périodes creuses et continuer à rembourser le crédit, alors il sera plus à même de vous prêter de l’argent.

Crédit immobilier pour auto-entrepreneur rime avec taux plus élevés ?

Les prêts immobiliers pour les auto-entrepreneurs ne sont pas nécessairement plus chers. Tant que vous êtes en mesure de fournir suffisamment d’informations sur vos revenus, vous devriez être admissible au même contrat de prêt qu’une personne ayant un salaire comparable dans un emploi CDI à temps plein.

Le taux d’emprunt que vous obtenez est beaucoup plus susceptible de dépendre du montant de votre apport personnel.

Cependant, si vous avez du mal à être accepté par une banque traditionnelle, vous devrez peut-être faire une demande auprès d’un prêteur spécialisé qui traite avec les emprunteurs indépendants, et vous constaterez peut-être que les taux sont plus élevés.

En finir avec les idées reçues

Les banques ne sont pas contre vous parce que vous êtes auto-entrepreneurs, elles doivent simplement s’assurer que vous pouvez vous permettre de rembourser l’argent que vous empruntez.

Si vous êtes à votre compte, il peut être plus difficile d’obtenir un prêt immobilier, car vous devrez prouver que vous disposez d’un revenu fiable. Mais cela n’est certainement pas impossible.

Il existe de nombreuses façons de prouver à une banque que vous avez un revenu fiable, il suffit généralement de franchir quelques étapes supplémentaires.

Pour augmenter vos chances d’être accepté pour un prêt immobilier, vous devez :

  • Commencez tôt à planifier votre prêt immobilier en organisant vos comptes et en respectant votre budget.
  • Mettez tous les documents requis en ordre et travaillez avec un comptable pour remplir les documents nécessaires.
  • Améliorez vos chances d’obtenir un crédit immobilier en parlant à un courtier, en épargnant pour un apport personnel et en garantissant un travail à long terme.
Crédit-immobilier-sans-apport

Comment obtenir un crédit immobilier sans apport ?

Pour financer l’achat de votre bien immobilier, à moins que vous n’ayez gagné au loto, vous devez nécessairement passer par la case emprunt bancaire. Et quand on parle de crédit immobilier, on parle également d’apport.

Mais peut-on faire l’impasse sur l’apport sans pour autant compromettre l’obtention d’un prêt immobilier ? C’est ce que nous allons voir dans cet article.

Qu’est-ce que l’apport personnel et à quoi sert-il ?

Un apport personnel est une somme d’argent que vous avez en votre possession. Il peut être constitué en réalisant des économies, provenir d’un héritage, d’une donation ou d’un plan épargne. Ces économies se transforment en apport personnel lorsqu’elles sont utilisées pour obtenir un crédit immobilier.

D’un point de vue légal, vous n’êtes pas obligé d’avoir un apport pour obtenir un prêt immobilier. Cependant, chaque banque à ses propres critères d’acceptation des demandes de crédit immobilier. Ainsi, il est courant qu’une banque exige un apport personnel d’un taux de 10% minimum du montant emprunté.

L’apport personnel est souvent exprimé en pourcentage. Ainsi, si vous souhaitez acheter un bien estimé à 250 000€, l’apport personnel se montera à 25 000€ si la banque exige un apport de 10%. Le montant emprunté à la banque sera alors de 225 000€.

Il est important de noter que plus l’apport est élevé, plus les chances d’obtenir le prêt sont élevées.

Mais l’apport ne sert pas uniquement à faire baisser le montant emprunté. Un apport personnel permet de couvrir les frais d’achat comme les frais de notaire ou frais de garantie. De plus, un apport personnel envoie un signal positif à la banque comme quoi vous assumez les dépenses liées à votre investissement immobilier et que vous êtes prévoyant.

Emprunteur sans apport, les banques sont frileuses

Comme nous l’avons vu précédemment, les banques exigent généralement un apport minimum de 10% dans le cadre d’un crédit immobilier. Mais parfois, la situation financière de l’emprunteur ne lui permet pas de se constituer un apport personnel. 

Dans le cas où un emprunteur ne dispose pas d’un apport, certaines banques proposent des prêts à 100 ou 110% qui permettent de couvrir les frais d’achat. Mais ce type de crédit immobilier n’est pas accessible à tous. 

Il faut savoir qu’une banque veut prêter un maximum d’argent, mais elle veut aussi s’assurer que les échéances seront bien remboursées. Pour cela, elle essaye de limiter les risques en prenant des mesures pour limiter les pertes afin de réaliser un bénéfice. Car oui, il ne faut pas oublier qu’une banque est une entreprise qui doit réaliser des bénéfices et elle le fait notamment en prêtant de l’argent.

Il est donc logique que les banques apprécient le fait qu’un emprunteur dispose d’un apport minimal. D’une part parce que cela montre son engagement dans la réalisation de son projet immobilier mais cela lui permet d’avoir des garanties financières supplémentaires notamment pour couvrir le non-remboursement sur la valeur du bien acheté.

Vous l’aurez compris, si vous souhaitez solliciter un crédit immobilier sans apport, il va falloir rassurer votre banque par d’autres moyens. C’est ce que nous allons voir maintenant.

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Obtenir un prêt immobilier sans apport, c’est possible ?

Avant de nous pencher sur les moyens d’obtenir un crédit immobilier sans apport, nous allons vous donner quelques chiffres.

Ces dernières années, entre 9 et 13 % des crédits immobiliers se font sans apport d’après l’ACPR. 25 % des crédits immobiliers se font avec un apport personnel de seulement 5% du montant de l’achat. On peut donc aisément dire qu’il est tout à fait possible d’emprunter sans ou avec un très faible apport personnel.

Mais que faire si votre banque est réticente ? Voici quelques conseils.

Il faut savoir que lorsque l’on sollicite un prêt immobilier, il y a d’autres leviers sur lesquels on peut jouer surtout quand on ne souhaite pas passer par la case apport personnel. Ces moyens peuvent rassurer le banquier et lui donner envie de vous suivre dans votre projet immobilier.

Ces leviers sont :

  • Fiabilité et stabilité : vous devez prouver que votre situation est stable et fiable. Par exemple, un couple qui travaille, de préférence en CDI ou dans la fonction publique et sans longue période de chômage, est rassurant pour la banque. Cela montre que le foyer est stable dans ses revenus, aujourd’hui et dans les années à venir. Il en va de même pour une personne qui a de bons revenus depuis plusieurs années et même si elle est profession libérale.
  • Valoriser votre patrimoine : si vous possédez déjà un bien, avez réalisé des placements, vous disposez d’un plan épargne ou avez investi dans des biens de valeur, n’hésitez pas à le montrer à votre banquier. En mettant en avant votre patrimoine, vous renvoyez l’image d’une personne qui sait gérer son argent. Cela permet également à la banque de savoir qu’en cas de défaut de remboursement, elle peut s’appuyer sur les biens que vous possédez déjà.
  • Taux d’endettement et reste à vivre : la banque vous prête de l’argent à condition que vous puissiez rembourser le crédit, mais aussi continuer à assumer vos autres charges. On parle donc du taux d’endettement et du reste à vivre. En d’autres termes, la banque va vérifier que vous disposez d’assez d’argent tous les mois pour subvenir à vos besoins une fois la mensualité payée. Il est donc logique que plus vous avez de marge chaque mois et plus la banque sera à l’aise pour vous prêter de l’argent.
  • Votre âge entre en ligne de compte : si vous avez moins de 30 ans, que vous souhaitez acheter un bien immobilier sans apport, alors certaines banques vont vous accueillir les bras ouverts. En effet, vous faites partie des clients qu’elles veulent attirer pour ensuite les fidéliser et les garder plusieurs années. Et puis il est beaucoup plus facile de justifier une absence d’apport personnel quand on débute dans la vie active.
  • Montrez patte blanche : avant de vous accorder un crédit immobilier, une banque va scruter votre façon de vivre. Êtes-vous un habitué des découverts bancaires ? Multipliez-vous les crédits à la consommation ? L’idée est de montrer que votre gestion de l’argent est responsable et que vous savez ce que vous faites.
  • Mettre en avant la valeur du bien convoité : ce conseil a pour but de montrer que votre investissement immobilier est mûrement réfléchi. Apportez la preuve que le bien que vous désirez acheter est amené à prendre de la valeur dans les années à venir. Jouez sur son emplacement ou encore les aménagements urbains prévus. Mettez également en avant que le prix du bien n’est pas surévalué.

Emprunter sans apport pour un investissement locatif est plus facile

L’avantage de l’investissement locatif lors d’une demande de prêt est que les loyers perçus dans le futur compenseront en partie la mensualité du prêt.

Si vous êtes déjà propriétaire de votre résidence principale, la banque pourra plus facilement accepter le financement de votre bien immobilier sans apport, car elle comprendra que vous avez utilisé votre apport pour financer le premier bien.

L’obtention d’un crédit immobilier sans apport pour votre investissement locatif se fait au cas par cas, et dépend en partie de votre projet immobilier, de la solidité de votre situation, et de la conjoncture du marché. Là encore, par l’intermédiaire d’un courtier, vous pouvez bénéficier des conseils d’experts.

Trouver une banque qui prête sans apport, c’est possible ?

Il est tout à fait possible de trouver une banque ou un autre établissement prêteur qui acceptera de vous accorder un crédit immobilier sans apport. Cependant, tous ne sont pas décidés à jouer le jeu. En effet, selon leurs objectifs du moment, la conjoncture ou encore leur politique monétaire, ils peuvent refuser votre demande de crédit sans apport.

Pour cela, il vous faudra prendre le temps de solliciter plusieurs établissements bancaires. Une autre solution consiste à passer par un courtier en crédit immobilier qui se chargera de faire les demandes de crédit à votre place.

N’hésitez pas à faire plusieurs simulations : sans apport personnel, avec un apport minimal de 5, 10 et 20%. Vous aurez ainsi une vision globale de ce à quoi vous attendre. Le choix sera également plus facile pour vous.

Les garanties emprunteurs peuvent vous aider à obtenir un crédit immobilier sans apport

Si vous ne disposez pas d’un apport personnel pour votre crédit immobilier et que votre banque est frileuse, faites jouer les garanties emprunteurs. On parle du nantissement qui est une sûreté réelle portant sur un bien meuble (une somme d’argent par exemple). Il se différencie de l’hypothèque qui lui s’applique sur un bien immeuble (un appartement, un terrain, etc.).

Le nantissement apporte la garantie à la banque qu’elle pourra se rembourser en priorité sur les biens visés par la sûreté réelle en cas de non-remboursement du crédit.

Si vous avez de la famille ou un proche qui peut se porter caution pour vous, c’est également un bon point. Il s’agit alors de sûreté personnelle.

Vous l’aurez compris, ces garanties ont pour objectif de rassurer la banque sur le fait qu’elle sera toujours remboursée même si vous ne pouvez plus payer vos mensualités. Des garanties fiables et importantes peuvent faire pencher la balance en votre faveur même si vous n’avez pas d’apport personnel pour votre crédit immobilier.

Quelles solutions pour se constituer un apport sans épargne

Vous avez sollicité un prêt immobilier auprès de plusieurs banques, mais l’absence d’apport ne vous a pas permis de l’obtenir. Sachez qu’il existe d’autres moyens pour y parvenir et cela sans épargne.

Tout d’abord, vous pouvez demander un prêt à taux zéro. Le PTZ est un prêt gratuit, sans intérêt et sans frais de dossier, accessible sous certaines conditions qui peut vous permettre de constituer un apport. Il peut s’étendre sur 20, 22 ou 25 ans et vient en complément d’un autre prêt. De plus, il est possible de réaliser un différé de remboursement de 5, 10 ou 15 ans, qui permet de payer le PTZ après le crédit principal.

Vous pouvez également solliciter votre entourage. Bien que cela puisse parfois être difficile, c’est aussi une solution pour obtenir un prêt immobilier. Cela peut prendre la forme d’un prêt ou d’une donation pure et simple.

Si cela prend la forme d’un prêt, il est vivement conseillé de passer devant le notaire afin de définir les termes du prêt et notamment le taux d’intérêt (qui restera faible). C’est important, car sans cela, ce prêt s’apparente, aux yeux de l’administration fiscale, à une donation déguisée. Alors, pour ne pas avoir de surprise, mieux vaut prendre les devants même si c’est en famille.

Pour ce qui est du don, veuillez d’abord vous adresser à vos parents. En effet, les dons de vos aînés sont défiscalisés jusqu’à 100 000 euros par parent, valable tous les 15 ans.

Le prêt à 110 %, une autre solution pour obtenir un crédit immobilier sans apport

Certaines banques sont prêtes à faire des concessions, mais dans ce cas, il faudra que vous aussi vous en fassiez. Une banque peut accepter de vous prêter de l’argent pour financer votre bien immobilier, mais le taux de prêt sera plus élevé.

On parle de crédit à 110%. Autrement dit, la banque finance votre bien ainsi que l’apport de 10 % minimum exigé.

Dans ce cas, il faut bien prendre en compte le fait que les mensualités seront plus élevées ce qui augmente votre taux d’endettement et impacte vos finances personnelles. C’est donc à vous de voir si cela en vaut vraiment la peine.

N’oubliez pas non plus d’inclure la mensualité d’assurance emprunteur dans le calcul. Les établissements de crédit sont désormais obligés d’inclure les coûts d’assurance emprunteur lors du calcul des ratios d’endettement comme c’est recommandé par le HCSF pour 2021.

Emprunter sans apport, ce qu’il faut retenir

Comme nous venons de le voir, emprunter de l’argent pour financer l’achat d’un bien immobilier sans apport n’est pas impossible. D’ailleurs, de plus en plus de banques sont prêtes à jouer le jeu, mais cela reste tout de même conditionné.

Le fait d’être jeune, avec une situation stable et un arsenal d’arguments à avancer peut faire changer d’avis votre banquier.

Cependant, il faut garder à l’esprit que la partie n’est pas gagnée d’avance. Il vous faudra peut-être apporter des garanties supplémentaires ou faire l’impasse sur un taux de crédit intéressant. Les banques sont de plus en plus pointilleuses et prouver que vous payez votre loyer depuis des années ne sera pas suffisant.

Enfin, l’aide d’un courtier peut vous être d’une grande utilité dans votre recherche de crédit immobilier sans apport.

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