Il est hors de question de ne pas négocier l’achat de son bien immobilier aujourd’hui. Tout est discutable : le prix d’achat, les frais d’agence immobilière, le taux d’intérêt du prêt… mais la plus grosse partie et surtout celle qui est définitive, c’est le prix de la maison ou de l’appartement. Le taux d’emprunt, lui, pourra être renégocié ultérieurement, si les conditions du marché immobilier s’améliorent.
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Il n’y a pas de recette miracle mais il faut passer en revue tout ce qui peut être négociable. Voilà quelques pistes à étudier pour mettre tous les atouts de votre côté. N’oubliez pas que c’est un achat que vous ne faites parfois qu’une seule fois dans toute votre vie alors que si vous avez en face de vous un professionnel dont c’est le quotidien, il est autrement mieux préparé que vous. Et si c’est un particulier, il va se battre pour faire la meilleure affaire possible.
N’oubliez jamais votre budget
Avant de vous lancer dans cette aventure, vous avez calculé votre capacité d’emprunt et vous savez parfaitement quel budget ne pas dépasser. Ne vous lancez pas dans une négociation disproportionnée, il faut savoir raison garder.
Ce qui compte n’est pas le rabais que vous allez obtenir mais le prix final que vous allez payer. Dans tous les cas, vous ne devez jamais oublier votre budget mais vous ne devez surtout pas le divulguer. Votre vendeur ne doit pas connaître votre marge de manœuvre, il en profiterait pour vous pousser vers le haut de la fourchette que vous vous êtes fixée.
Souvent, la marge de négociation se situe entre 5 et 10% mais il n’y a aucune règle. Vous pourriez très bien faire une excellente affaire en ayant obtenu 5% et au contraire une mauvaise avec un pourcentage de remise nettement supérieur mais basé sur une estimation largement surdimensionnée.
Vous pouvez également avoir la chance (pour vous et pas pour le vendeur !) de tomber sur un cas d’urgence où le propriétaire se retrouve avec le couteau sous la gorge suite à un divorce, une faillite ou des problèmes de santé. Dans ces cas-là, il arrive d’obtenir une remise de 50%.
L’étude du marché de l’immobilier local
Si vous êtes focalisé sur un seul bien, vous devez absolument faire votre enquête pour évaluer le marché immobilier local. Et même si vous en avez plusieurs en vue, il est indispensable que vous puissiez avoir le plus de références possibles. Même si deux biens ne sont jamais parfaitement comparables, certains éléments donnent une valeur étalon qu’il faut que vous connaissiez.
Le prix au mètre carré dépend de nombreux facteurs que vous devez intégrer et peut différer du tout au tout, même dans un périmètre géographique restreint. Enquêtez jusqu’à ce que vous maîtrisiez ces éléments.
Vous pouvez faire le tour des agences immobilières, compulser les petites annonces et en parler autour de vous, vous pouvez sans le savoir côtoyer des gens qui connaissent bien cet environnement et seront de bon conseil.
Les annonces entre particuliers ou passer par une agence immobilière
Une agence immobilière s’encombrera plus rarement d’un bien surestimé qu’un particulier qui va « tenter le coup » ! Si vous avez affaire à une agence, votre négociation dépassera rarement les 20% alors qu’un particulier devra être testé au-delà pour le démasquer si sa proposition est à la limite de l’honnêteté. Ne voyez pas non plus le mal partout, certains proposent un prix juste, sans arrière-pensée.
La date de mise en vente
Voilà une information capitale qui va vous donner à elle seule bien des renseignements. Pour une bonne négociation, il est fondamental que vous connaissiez l’historique du bien que vous convoitez. En fonction de sa date de mise en vente, vous allez tout de suite savoir s’il a du mal à partir à cause d’un prix surestimé et, le cas échéant, augmenter votre marche de manœuvre. Attention toutefois que cela ne cache pas un défaut – soit dans son architecture, soit dans son emplacement – qui pourrait vous faire regretter amèrement votre achat.
Visitez plusieurs fois
Surtout si vous avez eu un coup de foudre, vous n’avez probablement pas tout vu et vous avez pu passer à côté de défauts qui vont vous paraître évidents à la deuxième visite. Déjà, en sortant de la première visite, prenez rapidement des notes. Ce que vous avez consigné étant entendu, lors de votre deuxième visite, concentrez-vous sur les autres aspects ou parties que vous avez négligé la première fois.
Dressez ensuite une liste de tout ce qui est susceptible de faire baisser le prix : travaux en perspective, vétusté, défauts d’isolation, obsolescence du système de chauffage… Tout ce qui peut entraîner des dépenses est à prendre en compte dans la négociation.
Mettez les défauts en valeur
Si vous voulez à tout prix un bien, déjà, ne le dites pas et ensuite n’en parlez pas avec le vendeur avec des étoiles plein les yeux sinon, ça va être dur de négocier ! Au contraire, faites ressortir les défauts, il y en a toujours.
Vous pouvez discuter de l’orientation, du bruit, de la mauvaise desserte par les transports en commune, de l’impossibilité de se garer en voiture, du terrain inondable… Cherchez, vous trouverez toujours quelque chose. Même si votre vendeur à réponse à tout, n’ayez pas l’air convaincu (même et surtout si vous l’êtes !), revenez sur vos réserves, sur des « oui mais… ».
Ne lui facilitez pas la tâche et ne soyez pas un client facile, l’enjeu est trop important.
Préparez-vous comme à un examen
Lorsque vous allez entrer dans le dur de la négociation, il faut que vous ayez bien intégré tous les éléments cités ci-dessus. Ne vous lancez pas dans la négociation à l’issue de la deuxième visite mais prenez un nouveau rendez-vous pour lequel vous devez arriver préparé comme un écolier studieux qui a bien révisé pour son contrôle. Votre vendeur aura probablement fait de même de son côté.
Vous ne devez rien oubliez, prenez avec vous votre liste et ne cédez sur rien d’important. Si vous êtes extrêmement bien affuté, cela pourrait déstabiliser votre vendeur alors qu’au contraire, si c’est vous qui vous perdez dans la conversation, vous ne sortirez pas gagnant de la négociation.
Commencez très bas
La négociation est un jeu de stratégie et le bluff en fait partie. Annoncez au début une offre très basse, vous savez – et votre vendeur aussi – que les prix vont monter !
Même s’il n’y a pas de méthode établie point par point, il y a toujours une négociation à initier pour acheter votre maison ou votre appartement. Si vous avez bien préparé votre négociation, vous n’en serez que plus crédible et elle en sera d’autant plus aisée.
Battez-vous jusqu’au bout parce que c’est un investissement que vous ne ferez peut-être qu’une fois dans votre vie et tout ce que vous pourrez épargner sur la vente pourra être investi ailleurs. Soit vous pourrez emprunter moins que prévu et baisser les mensualités et/ou raccourcir le prêt, soit l’argent que vous n’aurez pas utilisé pour l’achat sera reporté pour dégager un budget pour des améliorations bienvenues soit dans l’aménagement du logement ou de ses extérieurs, soit dans la déco…
Vous trouverez sans aucun doute comment bien utiliser cet argent !
