Il n’est pas exclu que quelques temps après la souscription d’un prêt immobilier, l’emprunteur bénéficie d’une situation financière plus confortable suite à une rentrée d’argent inattendue.
Il serait alors logique qu’il puisse s’acquitter de sa dette plus tôt sans attendre les échéances restantes. C’est tout l’intérêt du remboursement anticipé d’un prêt immobilier, une démarche parfaitement envisageable, mais qui se fera généralement moyennant un coût.
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Le bon moment pour un remboursement anticipé
On est tout d’abord en droit de se demander le moment le plus propice pour procéder au remboursement anticipé d’un prêt immobilier. Il faut savoir qu’il est possible soit d’effectuer un remboursement total soit d’opter pour un remboursement partiel du capital emprunté.
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Le remboursement partiel implique de choisir le montant dont on veut s’acquitter, mais dans le respect d’un minimum de 10% du prêt sauf s’il s’agit du reliquat à payer.
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Revenant à la période choisie pour le remboursement, celle-ci est en principe libre étant donné que la loi ne mentionne rien à ce sujet. Elle n’a pas non plus prévu de délai de préavis à respecter.
Il convient aussi de signaler que la banque ne peut en aucun cas s’opposer à un remboursement anticipé total et ce, même dans le cas où le capital restant dû est inférieur à 10% du capital initial.
Le mode de remboursement par anticipation d’un prêt
Une demande de remboursement anticipé d’un prêt immobilier demandera certainement une discussion préalable auprès du banquier et ce, afin de s’enquérir du capital restant dû et du montant d’indemnités correspondant à son remboursement avant terme.
Les indemnités de remboursement anticipé ou IRA appelées aussi pénalités de remboursement anticipé ou PRA correspondent à la compensation donnée aux banques en vue de la perte financière engendrée par un remboursement anticipé. Elles représentent en quelque sorte les intérêts qui ne seront pas versés à la banque en raison de l’opération.
L’éventualité d’un remboursement anticipé demande aussi à être envisagée au moment même de la souscription du prêt immobilier. Ainsi, il sera possible de négocier en amont avec la banque pour obtenir une clause prévoyant l’absence de l’obligation de payer des pénalités si ce n’est une diminution de leur montant en cas de remboursement anticipé.
Le choix d’un remboursement anticipé doit aussi être précédé de quelques calculs qui permettront de s’assurer que l’opération est avantageuse pour l’emprunteur.
En effet, le montant des IRA ne sera pas le même selon la période où vous procédez à l’épuration de votre prêt dans la mesure où les intérêts dus et le montant du capital remboursé au début du prêt seront plus importants que ceux en fin de contrat.
Ensuite, le remboursement anticipé est réputé être plus bénéfique au fur et à mesure que le taux d’intérêt appliqué est élevé de même que la durée du prêt.
Ainsi, il n’est pas toujours conseillé de s’engager dans une telle opération en fin d’engagement si le taux d’intérêt est déjà très bas et que le contrat prévoit nécessairement des indemnités de remboursement anticipé.
Enfin, il faut également garder à l’esprit qu’un remboursement anticipé peut aussi faire perdre le bénéfice des réductions fiscales accordées sur les intérêts du prêt immobilier.
Dans tous les cas, le remboursement anticipé d’un crédit immobilier s’envisage le mieux lorsque les échéances restantes sont d’une durée supérieure à celles déjà acquittées.
Le coût d’un remboursement anticipé
Le fait de rembourser son prêt avant son échéance implique le plus souvent l’obligation de s’acquitter d’indemnités de remboursement anticipé ou IRA dont le montant sera prévu dans le contrat de prêt immobilier.
Elles doivent se baser sur 6 mois d’intérêt au taux moyen appliqué au prêt immobilier sans dépasser 3% du capital restant dû.
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Exemple de calcul
Pour un prêt à 2% et un remboursement anticipé de 20 000 € de capital, le montant des IRA sera de 200 €
Le calcul est le suivant : 20000 € x 2% *6/12 (6mois) = 200 €
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Certains prêts immobiliers sont sujets à une exonération d’IRA à savoir, les prêts conclus postérieurement au 01 juillet 1999 si le bien immobilier financé par le prêt venait à être vendu pour cause de changement de lieu de travail, si l’emprunteur est décédé ou fait face à un arrêt forcé de travail tel un licenciement ou encore s’il s’agit d’un prêt d’une durée de plus de 20 ans.
Dans ce dernier cas en effet, il arrive souvent que les IRA soient exclues après l’écoulement d’une certaine durée.
Enfin, les IRA sont encore exclues en cas de vente du bien immobilier financé par le prêt à condition que celui-ci soit transféré en vue d’un nouvel investissement immobilier.
Les cas particuliers de versement d’IRA
Les indemnités de remboursement anticipé peuvent également être dues dans des hypothèses différentes d’un remboursement anticipé classique.
C’est le cas lorsque l’emprunteur souhaite faire racheter son prêt immobilier auprès d’une autre banque (notamment lorsque son taux actuel est élevé et que sa banque ne souhaite pas le renégocier).
Dans la majeure partie des cas, l’emprunteur s’engagera envers une autre banque à travers le système du rachat de crédit. Cette opération impliquera le paiement d’IRA à la première banque.
Dans le cas d’un prêt à taux variable, les IRA seront différentes dans la mesure où elles tiennent le plus souvent compte d’intérêts compensateurs. Il sera donc utile de se renseigner auprès de son banquier avant toute décision de remboursement anticipé.
