Négocier ses indemnités de remboursement anticipé (IRA)

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Vous avez fait un prêt immobilier auprès de la banque, mais par la suite, vous avez pu disposer du montant total qui reste dû, ce qui vous dispense de devoir attendre les autres échéances. Vous allez donc rembourser votre prêt de manière anticipée.

Si votre banque ne peut en aucun cas empêcher votre démarche, elle est en droit de demander des frais appelés indemnités de remboursement anticipé (IRA) ou pénalités de remboursement anticipé (PRA).

Fonctionnement et coût des IRA

Un remboursement anticipé peut se faire partiellement ou en totalité selon l’argent dont dispose l’emprunteur. Les indemnités de remboursement anticipé représentent alors le manque à gagner de la banque au vu des intérêts du prêt qu’elle n’aura pas l’occasion de percevoir.

Leur montant doit figurer dans le contrat de prêt et respecter la législation en la matière, notamment les stipulations du code de la consommation.

S’agissant d’un crédit immobilier, le code a posé deux limites aux indemnités de remboursement anticipé. Elles ne peuvent dépasser les 6 mois d’intérêts du montant remboursé suivant le taux moyen du prêt concerné et doivent également rester dans la limite des 3% du capital qui reste dû.

Ces principes ne s’appliquent pas de manière rigoureuse dans la mesure où il s’agit simplement de plafonds à ne pas dépasser. Rien n’empêche donc de négocier ses indemnités de remboursement de prêt en bénéficiant d’un montant plus avantageux.

Par contre, le contrat de prêt peut interdire un remboursement anticipé partiel qui ne dépasserait pas les 10% du montant total emprunté sauf s’il s’agit de payer le solde du prêt.

Pour les prêts immobiliers conclus après le 25 juin 1999, la banque ne peut pas exiger de pénalités de remboursement anticipé si la démarche de l’emprunteur est motivée par un déménagement dû au déplacement des bureaux au sein desquels il exerce son emploi, le décès de l’emprunteur ou une cessation d’activité qui ne dépend pas de sa volonté.

Il faut également mentionner que la date du remboursement anticipé joue dans le calcul des indemnités. Pour un remboursement effectué juste après le paiement d’une échéance, la banque ne tiendra pas compte d’intérêts complémentaires à ceux déjà prévus au regard du prêt.

Le contrat de prêt peut également prévoir la comptabilisation des IRA à partir de la date d’échéance qui suit directement le remboursement anticipé.

En dehors de ces cas de figure, le calcul des IRA se fera en tenant compte d’indemnités dites intercalaires et journalières, car calculées à une période décalée par rapport aux échéances habituelles du prêt.

Le calcul des IRA

Parlant toujours des intérêts qui peuvent être dus dans le cadre du paiement de pénalités de remboursement anticipé, l’exemple le plus facile à comprendre serait celui d’un prêt immobilier dont les échéances mensuelles tombent tous les 15 du mois et incluent les intérêts du mois précédent.

Disons que le montant du prêt qui reste dû est de 100 000 euros après quelques échéances. Si l’emprunteur rembourse 50 000 euros le 25 mars au lieu du 15 mars, juste après paiement de son échéance, la banque appliquera des intérêts intercalaires correspondant à la période du 16 au 25 mars basés sur le capital de 100 000 euros.

Du 26 mars au 15 avril, les intérêts intercalaires seront basés sur 50 000 euros, le montant du capital restant après que l’emprunteur ait remboursé 50 000 euros.

La banque accepte les hypothèses selon lesquelles les intérêts seront prélevés à la prochaine échéance ou alors qu’elles soient inclues pour une partie dans le montant des indemnités de remboursement anticipé.

Prenons maintenant un exemple de calcul du montant des IRA en partant sur un prêt de 200 000 euros contracté en 2010 suivant un taux nominal fixé à 4%. On dira qu’en octobre 2014, le capital qui reste à rembourser pour l’emprunteur est de 158 000 euros.

Pour un remboursement anticipé total, l’indemnité correspondra au montant le plus bas entre les deux calculs suivants :

  • 158 000 x 3% (correspond aux 3% du capital restant dû) = 4740 euros
  • 158 000 x 4% / 2 (soit 6 mois d’intérêt sur le montant remboursé, l’intérêt étant de 4%)= 3160 euros

 

Pour un remboursement anticipé partiel de 20 000 euros, la pénalité sera encore basée sur le même calcul en prenant le montant le plus bas entre :

  • 20 000 x 3% = 600 euros
  • 20 000 x 6 x 4% = 400 euros

 

La négociation des indemnités de remboursement anticipé

Il faut savoir que les indemnités de remboursement anticipé peuvent toujours faire l’objet de négociation avec le banquier au moment de la mise en place du contrat de prêt, encore plus s’il s’agit d’un prêt immobilier.

Dans le meilleur des cas, elles peuvent même être écartées. Le tout est de trouver les bons arguments pour persuader votre interlocuteur.

Ainsi, il peut arriver que le contrat prévoie la suppression des IRA lorsque le remboursement anticipé intervient après par exemple après une décennie de remboursement dans des conditions normales.

L’hypothèse d’un rachat de crédit exclue aussi fréquemment les IRA sauf si le rachat est effectué par une banque concurrente.

Les remboursements anticipés sur des contrats dans lesquels il existe plusieurs prêts peuvent aussi faire l’objet de négociations larges auprès des banques dans la mesure où il faudra faire le choix du prêt auquel le remboursement sera affecté.

En effet, la question se pose de connaitre l’option la plus avantageuse entre rembourser le prêt contracté au taux le plus bas ou celui assorti du taux le plus haut. Dans la pratique, les banques conviennent souvent d’un remboursement anticipé réparti proportionnellement sur l’ensemble des prêts présents dans le contrat.

Cette pratique a été instituée en mai 2008 suite à un engagement signé par la fédération bancaire française (FBF) et l’association française des sociétés financières (ASF).

Le but était d’éviter que les emprunteurs se retrouvent à rembourser de manière anticipée des prêts à taux très bas alors qu’ils sont encore tenus envers d’autres prêts plus coûteux au vu du taux qui leur est appliqué.

Dans ces cas complexes, faire appel à l’appui d’un professionnel peut s’avérer être utile pour ne pas se faire dépasser par les évènements et finir avec des conditions de remboursement qui ne seraient pas aussi bénéfiques qu’elles devraient l’être.

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