Le privilège du prêteur de deniers ou PPD s’inscrit parmi les garanties que le prêteur peut demander dans le cadre d’un prêt immobilier et ce, aux côtés de l’hypothèque ou encore du cautionnement.
Il lui permet d’avoir la priorité de remboursement si tant est que d’autres garanties ont été prises sur le bien immobilier. Ainsi, si ce dernier fait l’objet d’une saisie et d’une vente en vue de rembourser les créanciers de l’emprunteur, la banque sera la première à être remboursée.
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Les conditions inhérentes au privilège du prêteur de deniers
Le privilège du prêteur de deniers s’applique pour garantir les prêts destinés à l’acquisition d’un bien immobilier ou d’un terrain.
Pour que le privilège du prêteur de deniers prenne effet, il faut que l’acte de vente du bien concerné ainsi que l’acte d’emprunt aient été établis devant notaire. Ensuite, le second acte, c’est-à-dire l’acte d’emprunt doit prévoir expressément que le prêt est contracté en vue de l’acquisition d’un bien immobilier.
Enfin la troisième condition du PPD exige que l’acte de vente mentionne que le paiement intervenu dans son exécution s’est fait à l’aide du prêt.
Les exclusions au PPD
L’autre principe à retenir pour la réalisation du privilège du prêteur de deniers est que le prêt consenti par le titulaire du privilège soit la banque a été utilisé pour l’acquisition d’un bien immobilier ancien ou du moins d’un terrain.
C’est pour dire qu’il exclut les cas où la somme empruntée est envisagée pour le financement de la construction de la maison ou de travaux de réhabilitation. Dans ce cas de figure, le prêteur ne peut invoquer que la garantie hypothécaire.
De même, un prêt immobilier garanti par le PPD ne peut pas être utilisé pour l’acquisition d’un bien en futur état d’achèvement. On ne peut pas non plus faire appel au PPD dans le cas d’un investissement impliquant un bien immobilier que l’on possède déjà.
Revenant au bien immobilier ancien, il importe peu que son acquisition soit faite en vue d’un investissement locatif ou qu’il se destine à être utilisé par l’emprunteur à titre de résidence principale ou secondaire.
Le PPD et l’hypothèque
Comme l’hypothèque, le privilège du prêteur de deniers sera à inscrire auprès des services de la publicité foncière compétents au regard du lieu de situation du bien immobilier. Le délai d’inscription est de 2 mois à partir de la vente.
Il s’agit d’une garantie très similaire à l’hypothèque, car comme elle, le PPD sert à se garantir le remboursement de sommes prêtées en vue d’une acquisition immobilière et à se prémunir de la défaillance du débiteur-emprunteur.
Comme l’hypothèque, le créancier privilégié devra engager une procédure de saisie immobilière et une vente aux enchères pour pouvoir ensuite récupérer la somme restant due par l’emprunteur défaillant.
Par contre, le privilège du prêteur de deniers se distingue de l’hypothèque par le fait qu’il ne peut pas concerner plusieurs biens immobiliers, mais portera uniquement sur la maison ancienne, l’appartement ancien ou le terrain financé par la somme empruntée, seul objet de la garantie.
Ainsi, dans le cas d’un prêt immobilier dont une partie sert à l’achat d’un bien immobilier et une autre à faire des travaux, seule la part du prêt qui aura servi à l’achat sera garantie par une inscription de privilège du prêteur de deniers. Le montant restant devra être couvert par une autre garantie, notamment l’hypothèque.
Les avantages du PPD
L’emprunteur défaillant c’est-à-dire qui ne peut plus rembourser le capital emprunté et ses intérêts fera alors l’objet d’une saisie immobilière et le créancier privilégié sera payé en premier par rapport aux autres combien même ils bénéficieraient aussi de garanties comme l’hypothèque.
Concrètement, le créancier privilégié pourra obtenir le remboursement du capital emprunté en plus de l’équivalent de 3 ans d’intérêts. Le PPD présente tout son intérêt dans le fait qu’il permet d’être priorisé dans les cas de pluralité de créanciers.
Il est à noter que le coût associé au PPD est généralement inférieur à celui de l’hypothèque et en fait une garantie plus avantageuse pour l’emprunteur. Du côté du créancier, sa mise en œuvre est aussi réputée être plus simple.
La mise en œuvre du PPD
La démarche à suivre pour la mise en œuvre du PPD commence donc par le recours aux services d’un notaire pour l’établissement du contrat de prêt qui spécifiera qu’il est destiné à l’acquisition d’un bien immobilier ancien ou neuf, mais dont la construction est déjà achevée.
Ensuite, l’acte de vente du bien immobilier doit aussi se faire devant notaire et comprendre une quittance émanant du vendeur qui attestera du fait que le paiement reçu provient bien des sommes empruntées au titre du contrat de prêt précédemment élaboré.
La dernière étape sera alors la publication auprès des services de la publicité foncière. Sur ce point, il est important de savoir que le PPD prendra rang non pas à partir du jour de l’inscription, mais à la date inscrite sur le contrat de vente.
En définitive, le PPD permet au créancier de gagner une place prioritaire dans le remboursement des dettes de l’emprunteur notamment avant le créancier hypothécaire.
Calcul, montant et durée de l’inscription en PPD
Le privilège du prêteur de deniers revient moins cher comparé à l’hypothèque dans la mesure où il exclut la taxe de publicité foncière qui s’élève à 0,715% du montant du prêt immobilier. Son inscription implique en tout cas de passer devant le notaire.
Il faut savoir que cette inscription implique un coût dégressif qui revient généralement de 0,5% à 1% du prêt immobilier contracté et qui se compose de l’inscription proprement dite auprès du service de la publicité foncière et de droits d’enregistrement.
L’inscription est constituée des honoraires du notaire et de la contribution de sécurité immobilière.
A titre d’illustration, pour un prêt de 400 000 euros qui se destine à l’acquisition d’un bien immobilier ancien, les frais d’inscription du PPD reviennent à 3700 euros à la charge de l’emprunteur.
Le caractère dégressif du PDD signifie tout simplement que le taux du PPD descend au fur et à mesure que le montant emprunté augmente.
La durée et l’extinction du PPD
Le privilège du prêteur de deniers s’éteint automatiquement à l’expiration de 2 ans après l’arrivée du terme du prêt. Cette extinction se fera alors sans frais. Il y a aussi extinction du privilège lorsque le banquier prêteur y renonce. Un nouvel acquéreur qui devient propriétaire du bien immobilier en cours de prêt peut aussi procéder à la radiation de l’inscription.
Enfin, le PPD s’éteint aussi par péremption, c’est-à-dire lorsque le délai pendant lequel la saisie du bien immobilier est possible se sera écoulé sans que le créancier ait enclenché la procédure pour se faire rembourser.
La mainlevée du PPD
Des frais de mainlevée seront demandés lorsque la radiation du PPD intervient à la suite d’un remboursement anticipé de la part de l’emprunteur. Il s’agit d’un coût similaire à celui de la levée d’hypothèque, à payer en même temps que les pénalités de remboursement anticipé.
Sachez par exemple que pour un prêt immobilier de 120 000 euros, les frais de mainlevée du privilège du prêteur de deniers seront de 700 euros.
La mainlevée peut être définie comme l’acte attestant de l’acquittement de l’intégralité de ses dettes par l’emprunteur.
Si ce dernier revend son bien à un autre acquéreur avant l’arrivée du terme du prêt, cet acquéreur exigera qu’il procède à la mainlevée du PPD pour ne pas se voir opposer une saisie par la banque en cas de défaut de paiement dans la mesure où le changement de propriétaire n’entache en rien le privilège encore inscrit et qui profite au créancier.
Il n’est d’ailleurs pas rare que le calcul des frais liés à l’inscription en privilège du prêteur de deniers tient compte dès le départ des frais éventuels de mainlevée.
En conclusion, on peut dire que l’inscription en privilège du prêteur de deniers fait partie des garanties que le banquier peut accepter pour octroyer un prêt immobilier. On l’apprécie plus que l’hypothèque dans la mesure où sa mise en œuvre revient moins chère. Du côté de l’emprunteur, il permet de se faire payer avant tous les autres créanciers.
Par contre, le PDD ne peut intervenir que pour garantir un prêt destiné à l’acquisition d’un bien immobilier ancien à l’exclusion des travaux de construction ou de réhabilitation. Dans ces cas où le PDD ne peut pas être utilisé comme garantie pour un prêt immobilier, le recours à l’hypothèque et au cautionnement revient alors sur le devant de la scène.
Pour choisir les bonnes garanties pour votre prêt immobilier et réussir vos projets dans les meilleures conditions financières, le mieux est de passer par un professionnel capable de vous conseiller et de vous orienter au mieux sur la démarche à suivre.
