La garantie d’un prêt immobilier

Hypothèque, Privilège de prêteur de deniers (PPD), caution (Crédit Logement par exemple), nantissement… Dans le cadre d’un prêt immobilier, la banque exigera d’être couverte en cas de défaut de paiement de votre part. Pour cela, elle prendra une garantie. 

Quelle garantie pour votre crédit immobilier

Qu’importe celle sélectionnée, elles ont toutes le même objectif : Garantir votre prêt immobilier ; autrement dit, la banque s’assure qu’elle pourra récupérer son argent si vous veniez à ne plus être en mesure de régler les mensualités du prêt.

Pour garantir un prêt immobilier, une banque a le choix de mettre en place une hypothèque, un privilège de prêteur de deniers, une caution ou, plus rarement, demander un nantissement. Et bien évidemment, cela a un coût. Nous le verrons plus en détails un peu plus loin dans ce guide. 

C’est systématiquement l’établissement bancaire qui choisit la garantie avec laquelle il souhaite travailler pour votre projet. Les banques ont toutes le choix entre une garantie réelle, c’est à dire l’hypothèque et/ou le privilège de prêteur de deniers, ou, et bien souvent elle préfère, une société de caution. 

Quel est le coût d’une garantie de prêt immobilier

Le prix d’une garantie varie totalement d’un dossier à l’autre. Chaque solution de garantie est soumis à un barème (la banque ne peut pas appliquer un tarif différent d’un emprunteur à un autre). Le prix variera selon le montant du financement et l’apport apporté au dossier.

Selon votre profil, la banque pourra préférer prendre une caution, ou sinon une hypothèque. Elle pourra quelques fois n’avoir d’autre choix que de prendre une hypothèque, c’est le cas dans le cadre des prêt PAS (prêt accession social) ou quelque fois pour les projets sans apport. Le prix sera différent dans les deux cas. 

En terme de tarif, les cautions pour les fonctionnaires sont les moins chers, notamment la CASDEN par exemple, garantie proposée par les Banques Populaires. La CASDEN permet d’avoir une garantie à un tarif de 0,3% du montant du prêt. Ce montant constitue des parts sociales qui vous sont reversées à la fin du prêt. Difficile de trouver moins cher !

Pour le reste, il y a deux solutions : l’hypothèque ou la caution.

Si vous disposez d’un apport conséquent sur votre projet, la banque pourra prendre un PPD seul, ce qui sera la meilleure solution pour vous . Ainsi le coût en sera d’environ 0,6% du financement, ce qui reste une garantie à un coût maitrisé.

Si vous n’avez pas ou peu d’apport, l’hypothèque coutera souvent plus chère qu’une société de caution.

Comparatif de prix d’une garantie de prêt immobilier

Pour un projet immobilier de 300 000 € au total avec un apport de 30 000€, soit un prêt à garantir de 270 000 €, voici les différents tarif des garanties :

Hypothèque : 3735 €
PPD : 1420 € 
Caution Crédit logement (tarif jeune – de 36 ans) = 2633 €
Caution Crédit logement (tarif classique) = 3253 €
Caution CASDEN (Banque Populaire, CASDEN) = 765 €
Caution SACCEF (Caisse d’Epargne) = 2970 €
Caution CAMCA (Crédit Agricole) = 3240 €
Caution CMH (Crédit Mutuel) = 1313 €

Différence entre la garantie et l’assurance de prêt

Attention à ne pas confondre la garantie avec l’assurance de prêt. C’est une confusion courante auprès des emprunteurs. Les deux ont un point commun : Elles permettent de protéger la banque qui vous prête contre les aléas de la vie vous concernant.

En effet, la garantie protège la banque contre votre “santé financière”, c’est à dire contre le risque que vous ne payiez plus les mensualités. L’assurance de prêt pour sa part protège la banque (et vous protège !) contre votre “santé physique”, c’est à dire en cas de décès (DC), de perte totale et irréversible d’autonomie (PTIA) et en cas d’invalidité (IPT/IPP/IT). La garantie a un coût fixe qui est payé en début de prêt alors que l’assurance de prêt est payée mensuellement.

Les différentes garanties de prêt immobilier

L’hypothèque

L’hypothèque est l’une des garanties les plus utilisées par les banques. En effet, elle confère aux établissements bancaires l’utilisant un “droit de préférence” sur le bien immobilier hypothéqué. Ce droit permettra à la banque de vendre le bien en cas de défaillance de l’emprunteur et d’être payée en première. Si le produit de la vente ne suffit pas à rembourser l’emprunt, alors l’emprunteur doit terminer de rembourser le restant dû.

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L’hypothèque est une sûreté réelle, c’est à dire qu’elle porte sur le bien immobilier. Elle est constituée par un acte authentique, c’est à dire chez le notaire.

Si la banque a généralement le choix dans la garantie, l’hypothèque reste est une garantie obligatoire pour les opérations telles que les prêts conventionnés et les prêts d’accession sociale.

L’hypothèque prend fin soit :

  • 1 an après la fin du prêt immobilier garanti
  • à la vente du bien immobilier en cours de prêt. Dans ce cas, l’emprunteur doit généralement procéder à une main-levée d’hypothèque

Bon à savoir : Le tarif de la garantie n’est pas un élément “négociable” avec votre banquier. Concentrez-vous sur le taux et l’assurance !

La main levée de l’hypothèque

La main levée permet de clôturer l’hypothèque avant sa fin prévue, soit, avant l’année suivant la fin du prêt, ou bien à la vente du bien immobilier.

La main levée a un coût.
Comptez environ 620 € s’il reste 100 000 € de capital restant dû sur votre emprunt ou bien encore 860 € pour 200 000 € de CRD.

Le privilège de prêteur de deniers (PPD)

Le PPD (privilège de prêteur de deniers) est, comme l’hypothèque, une sûreté réelle appréciée par les banques car elle permet une meilleure garantie du prêt immobilier en comparaison de l’hypothèque. Pour les emprunteurs, elle est également de bonne augure puisque moins chère. En effet, pas de taxe de publicité foncière à prévoir.

Bon à savoir : Le PPD n’est utilisable que pour les logements anciens. Oubliez-le pour les constructions et les achats en VEFA.

Le PPD peut garantir uniquement le prix d’achat du bien mais il est systématiquement mis en place lorsque cela est possible pour la banque (en remplacement de l’hypothèque).

Le PPD est régie par les mêmes règles de sortie que l’hypothèque. Il vous faudra donc régler des frais de main levée si vous revendez votre bien avant la fin du prêt, ou bien si vous souhaitez éteindre la garantie dès la fin du prêt, sans attendre 1 an.

La caution 

Les banques utilisent de plus en plus les cautions pour garantir les prêts immobiliers souscrits par leurs clients. Elles font appel à des sociétés extérieures qui garantira le prêt pour elles. Ces sociétés sont très souvent filiale de la banque.

L’avantage de la caution est double :

  • Pour la banque, c’est une sécurité. Elle est payée par la société de caution dès que l’emprunteur est en défaillance.
  • Pour l’emprunteur, un coût moins élevé que les sûretés réelles, surtout sur les projets avec peu ou pas d’apport.

Le fonctionnement de la caution est différent de l’hypothèque. L’emprunteur va payer des frais de garantie à la mise en place du prêt. Il se verra généralement rembourser d’une partie en fin de prêt (selon la caution utilisée, c’est notamment le cas de Crédit Logement). D’où un coût final relativement faible en comparaison de l’hypothèque.

La contrainte d’une caution mutuelle : L’organisme étudie les dossiers au cas par cas. Autant dire qu’il est préférable d’avoir une bonne situation (CDI ou équivalent, apport, taux d’endettement sous les 33%) sous peine de se voir refuser la caution. Dans ce cas, la banque pourra toujours choisir de prendre une hypothèque.

Le coût d’une caution mutuelle varie selon…la caution choisie : La caution mutuelle la plus utilisée est Crédit Logement. Mais chaque banque dispose de son propre organisme (SACCEF pour les Banques Populaires et Caisse d’Epargne, CASDEN pour la Banque Populaire (réservée aux fonctionnaires), CAMCA pour le Crédit Agricole, CMH pour le Crédit Mutuel, etc…). Chaque garantie dispose de sa propre grille tarifaire.

Le nantissement

Le nantissement consiste pour l’emprunteur à utiliser comme garantie une partie de son épargne placée sur un support de valeur mobilière tel qu’une assurance vie, un PEA, un PEE ou encore des parts de sociétés. Il évite ainsi les frais de garantie et l’opération se fait sous seing privé.

Dans ce cas, les valeurs mobilières sont gelées et gérées par la banque durant la période du prêt. Un compte spécifique est ouvert au sein de la banque. L’emprunteur peut toujours gérer son portefeuille de valeurs mobilières durant le prêt.