Il y a encore quelques années, le saint-graal était d’obtenir un emploi en CDI ce qui ouvrait généralement les portes à l’obtention d’un crédit immobilier.
Mais de nos jours, de plus en plus de gens se mettent à leur compte surtout depuis la création du statut d’auto-entrepreneur qui facilite grandement les démarches. Or, il n’est pas rare d’entendre certains indépendants regretter le fait que leur banque ne souhaite pas les suivre dans leur projet d’investissement immobilier.
Est-ce vraiment une généralité ? Les banques sont-elles aussi frileuses quant à accorder des crédits immobiliers à des auto-entrepreneurs ? Et si oui, quelles en sont les raisons ?
C’est ce que nous allons voir dans cet article.
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Obtenir un prêt immobilier : employé vs micro-entrepreneur
Les établissements prêteurs et banques sont tenus par la loi de s’assurer que toute personne qui sollicite un crédit immobilier ait la capacité de le rembourser. C’est à vous, l’emprunteur, de prouver que vous êtes susceptible de faire face aux remboursements et – pour le meilleur ou pour le pire – cela peut être un peu plus facile à faire si vous avez un emploi.
Emprunteurs salariés
Les employés ont généralement un salaire fixe et peuvent ainsi produire des fiches de paie pour prouver leur revenu relativement facilement. Les prêteurs peuvent utiliser ces preuves pour déterminer en toute confiance le montant des mensualités que l’emprunteur devra rembourser.
De plus, un salarié dispose d’un contrat de travail qui garantit que l’emprunteur continuera à travailler pendant toute la durée du crédit. Et en cas de perte d’emploi, l’assurance emprunteur prendra le relais.
Emprunteurs auto-entrepreneurs
Certains auto-entrepreneurs peuvent faire face à quelques défis lorsqu’il s’agit d’obtenir un prêt pour une maison. L’une des raisons est que certains travailleurs indépendants peuvent ne pas recevoir un salaire régulier.
Alors que de nombreuses personnes qui travaillent pour elles-mêmes gagnent suffisamment pour se payer une maison, leur revenu est souvent basé sur la performance de l’entreprise plutôt que sur un chèque de paie fiable. Cela peut rendre plus difficile la preuve d’un revenu stable, ce qui peut avoir une incidence sur vos chances d’obtenir un prêt immo.
Les autres raisons pour lesquelles le statut d’auto-entrepreneur peut rendre la demande de prêt immobilier plus difficile comprennent :
- Multiples sources de revenus
Les travailleurs indépendants ont souvent de multiples sources de revenus. Cela peut rendre la justification des revenus légèrement plus compliquée. De plus, ce revenu fluctue souvent en fonction des performances de l’entreprise, de sorte que votre revenu peut sembler moins stable pour les prêteurs par rapport aux candidats qui sont traditionnellement employés. Cela peut rendre difficile pour les prêteurs de déterminer combien un travailleur indépendant gagne réellement en un an.
- Fluctuation des revenus
Le revenu d’un auto-entrepreneur varie souvent au cours de l’année. Par exemple, disons que vos ventes sont influencées par les saisons. Vous pouvez générer des revenus importants pendant les mois d’été et d’hiver et gagner beaucoup moins le reste de l’année. Bien que votre revenu puisse finalement être similaire, voire supérieur, à celui d’un employé traditionnel, il peut néanmoins sembler moins prévisible pour les prêteurs.
- Variations de la stabilité de l’entreprise
De nombreux travailleurs indépendants connaissent souvent des variations dans la stabilité de leur entreprise. Bien que les employés traditionnels aient rarement à se soucier des performances de l’entreprise pour laquelle ils travaillent, il s’agit d’une préoccupation majeure pour les propriétaires de micro-entreprises. Le ralentissement des affaires peut signifier moins de revenus, et moins de revenus peuvent signifier l’incapacité d’effectuer les remboursements des mensualités.
- Passifs commerciaux
Un autre facteur important que les prêteurs prennent en compte lors de l’analyse d’un candidat auto-entrepreneur est le passif potentiel de son entreprise. Cela comprend la solidité financière, l’emplacement et la demande pour l’entreprise du demandeur. Par exemple, si vous exploitez une entreprise d’aménagement paysager et vivez dans un climat plus frais, votre entreprise ralentit pendant les mois d’hiver. Cela peut affecter votre capacité à payer vos mensualités.
Demander des conseils pour obtenir un prêt immobilier en tant qu’auto-entrepreneur
Il existe un certain nombre de banques et établissements prêteurs qui offrent des produits spécialement conçus pour les travailleurs indépendants et micro-entrepreneurs. Les prêteurs traditionnels prêtent également régulièrement aux travailleurs indépendants, alors ne vous laissez pas décourager.
Un courtier en crédit immobilier pourrait être en mesure de vous guider dans la bonne direction en vous indiquant quelles banques sont plus ouvertes aux auto-entrepreneurs et où obtenir le meilleur taux. N’oubliez pas que le recours à un courtier peut augmenter le coût du processus de demande de prêt mais cela vous facilite les démarches.
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Organiser vos finances, c’est la clé
Dès que vous décidez de demander un prêt immobilier, vous devriez commencer à mettre de l’ordre dans vos comptes. Il existe plusieurs méthodes éprouvées pour y parvenir :
Dissociez vos finances personnelles et professionnelles
Si vous facturez des achats professionnels, comme un nouvel ordinateur ou des fournitures de bureau, sur votre carte personnelle, vous augmenterez l’utilisation de votre crédit et cela pourrait avoir un effet négatif sur votre demande.
Conservez des comptes et des cartes de crédit séparés pour les dépenses professionnelles et personnelles afin de créer un profil financier favorable et plus véridique sur votre demande. De plus, cela facilite la tâche au banquier qui n’a pas à faire le tri entre vos dépenses personnelles et celles dédiées à votre activité. Sans oublier que cela montre que vous êtes organisés dans vos finances.
Embaucher un comptable
Faire appel à un comptable est un moyen évident de mettre de l’ordre dans vos comptes. Certaines banques ou établissements de prêt peuvent même exiger que vous fassiez appel à un comptable qualifié pour préparer vos informations financières, surtout si vos comptes sont compliqués. Si vous faites préparer vos comptes par un comptable, vous et le prêteur pouvez être sûrs que les chiffres sont exacts – mais ce n’est pas tout !
Comprendre vos chiffres
Être trop dépendant d’un comptable peut être dangereux. Si vous ne pouvez pas démontrer à votre banquier que vous savez ce qui se passe avec l’argent dans votre propre entreprise, il sera probablement réticent à vous prêter son propre argent.
Par exemple, si votre trésorerie a chuté à un moment donné, le banquier peut vous demander d’en expliquer les raisons. En haussant les épaules, cela ne lui donnera pas l’assurance qu’il peut vous faire confiance pour un prêt, mais si vous pouvez expliquer clairement les finances de votre entreprise, il aura probablement plus confiance en vous.
Utiliser un logiciel de comptabilité
L’utilisation du logiciel de comptabilité est un excellent moyen de garder vos finances organisées et de fournir des preuves aux prêteurs sur la bonne santé des finances de votre entreprise.
L’aperçu du tableau de bord rassemble tous les fonds entrants et sortants de votre entreprise en un seul endroit, vous permettant de suivre votre trésorerie à tout moment. Vous pouvez également voir en un coup d’œil si vos factures ont été payées, sont dues ou sont en retard, afin que vous puissiez chasser rapidement les payeurs en retard et mettre vos finances en place avant de soumettre votre demande de prêt immobilier.
Toutes ces informations, ainsi que la possibilité d’imprimer vos rapports financiers les plus importants, vous permettront non seulement de rester organisé et de vous donner un bon aperçu des performances de votre entreprise, mais constitueront une preuve convaincante pour la banque de votre capacité de remboursement.
Comment améliorer vos chances d’obtenir un crédit immobilier en micro-entrepreneur
Comme nous l’avons vu, pour vraiment impressionner les banquiers, les auto-entrepreneurs doivent faire un effort supplémentaire.
Voici quelques conseils pour améliorer encore plus vos chances d’obtenir un prêt immobilier avec le statut de micro-entrepreneur.
Peaufinez votre profil emprunteur
Si vous soumettez une demande de prêt immobilier, la dernière chose que tout prêteur potentiel voudra voir, c’est que vous devez beaucoup d’argent sur des cartes de crédit ou que vous avez des prêts en cours.
Avant de faire une demande de crédit immo, essayez de réduire vos dettes – cela vous aidera à démontrer que vous gérez votre argent de manière responsable, et cela signifiera que toute demande de prêt que vous faites aura plus de chances de réussir. Cela signifie également que vous pourrez potentiellement emprunter davantage en ce qui concerne les calculs d’abordabilité d’un prêteur.
Économisez un bel apport personnel
Plus votre apport personnel est important, meilleures sont vos chances d’obtenir le prêt dont vous avez besoin. Dans le marché actuel, vous aurez besoin d’un apport d’au moins 5 % de la valeur d’une propriété pour obtenir un prêt immobilier.
En raison de problèmes économiques causés par COVID-19, de nombreux prêteurs ont revu leurs conditions d’apport. Pour cette raison, vous pourriez avoir besoin d’un acompte entre 10% et 15%.
Donc, si la propriété que vous vouliez acheter était de 200 000 €, vous aurez besoin d’un acompte de 10 000 €. Le prêteur vous prêterait alors les 95 % restants (190 000 €).
Mais si vous pouvez économiser plus de 5 %, vous bénéficierez de remboursements mensuels moins importants et augmenterez vos chances d’être accepté, car les prêteurs vous considéreront comme étant plus susceptible de vous permettre des remboursements.
Pour connaître le montant de l’apport personnel dont vous aurez besoin, essayez d’utiliser un calculateur de remboursement. Calculez les remboursements sur la base d’un prêt correspondant à 95 % de la valeur d’une propriété. Si vous pouvez vous permettre les remboursements, un acompte de 5% peut suffire, sinon vous devrez économiser davantage.
Entretenir de bonnes relations commerciales
Les banques s’attendent à voir un bon bilan et considéreront favorablement tout travail garanti que vous avez prévu à l’avenir. Cela fonctionnera à votre avantage si vous avez de bonnes relations avec vos clients.
Si votre entreprise consiste à fournir un service à des clients, cherchez des moyens d’obtenir des contrats à long terme ou des ententes d’honoraires. Ceux-ci prouveront à un prêteur que vous êtes en mesure de maintenir ou d’augmenter vos revenus à l’avenir et donneront l’assurance que vous êtes un choix sûr.
Soyez honnête
N’essayez pas de cacher quoi que ce soit ou “d’oublier” de divulguer toute information pertinente qui, selon vous, pourrait compromettre le prêt. C’est la pire chose à faire et sera toujours repris à un moment donné. Parlez honnêtement et ouvertement à votre banquier. Cela vaut également si vous passez par un courtier. Celui-ci vous aidera toujours à présenter votre demande à un prêteur de la meilleure façon possible, et sera souvent en mesure de valoriser votre cas avec les décideurs si tout est divulgué dès le départ.
Prévoyez des fonds d’urgence
Quel que soit votre statut, les banques apprécient toujours plus les clients qui savent économiser de l’argent. C’est d’autant plus vrai pour les auto-entrepreneurs. Pour maximiser vos chances d’obtenir un crédit immobilier, il est vivement conseillé d’économiser pour vous constituer des fonds d’urgence.
Un banquier peut tout à fait comprendre que votre activité ne fonctionne pas toujours aussi bien tout au long de l’année. Mais si vous le rassurez en lui prouvant que vous disposez de fonds suffisants pour faire face à ces périodes creuses et continuer à rembourser le crédit, alors il sera plus à même de vous prêter de l’argent.
Crédit immobilier pour auto-entrepreneur rime avec taux plus élevés ?
Les prêts immobiliers pour les auto-entrepreneurs ne sont pas nécessairement plus chers. Tant que vous êtes en mesure de fournir suffisamment d’informations sur vos revenus, vous devriez être admissible au même contrat de prêt qu’une personne ayant un salaire comparable dans un emploi CDI à temps plein.
Le taux d’emprunt que vous obtenez est beaucoup plus susceptible de dépendre du montant de votre apport personnel.
Cependant, si vous avez du mal à être accepté par une banque traditionnelle, vous devrez peut-être faire une demande auprès d’un prêteur spécialisé qui traite avec les emprunteurs indépendants, et vous constaterez peut-être que les taux sont plus élevés.
En finir avec les idées reçues
Les banques ne sont pas contre vous parce que vous êtes auto-entrepreneurs, elles doivent simplement s’assurer que vous pouvez vous permettre de rembourser l’argent que vous empruntez.
Si vous êtes à votre compte, il peut être plus difficile d’obtenir un prêt immobilier, car vous devrez prouver que vous disposez d’un revenu fiable. Mais cela n’est certainement pas impossible.
Il existe de nombreuses façons de prouver à une banque que vous avez un revenu fiable, il suffit généralement de franchir quelques étapes supplémentaires.
Pour augmenter vos chances d’être accepté pour un prêt immobilier, vous devez :
- Commencez tôt à planifier votre prêt immobilier en organisant vos comptes et en respectant votre budget.
- Mettez tous les documents requis en ordre et travaillez avec un comptable pour remplir les documents nécessaires.
- Améliorez vos chances d’obtenir un crédit immobilier en parlant à un courtier, en épargnant pour un apport personnel et en garantissant un travail à long terme.
