Acheter un bien immobilier est un rêve pour beaucoup de français et pour faire de ce rêve une réalité, il faut passer par une étape incontournable : le crédit immobilier.
Mais entre le moment où vous déposez votre dossier et l’obtention des fonds, il y a différentes étapes.
Dans cet article, nous allons faire le point sur les 5 étapes pour réaliser un crédit immobilier.
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Étape n°1 : mettre au point son projet immobilier
Avant même de prendre rendez-vous avec votre banquier, il est important de bien définir votre projet immobilier. Quel type de bien souhaitez-vous acheter ? Êtes-vous prêt à faire des travaux ? Souhaitez-vous demander un crédit immobilier pour acheter du neuf, de l’ancien ou faire construire ?
Le projet comprend également des détails comme la localisation du bien, le nombre de pièces ou encore sa surface.
Étape n°2 : calculer sa capacité d’emprunt
Vous n’avez pas besoin d’attendre de rencontrer votre conseiller bancaire pour définir votre capacité d’emprunt. En effet, vous pouvez et devez connaître votre enveloppe budgétaire. Cela inclut le montant de votre apport personnel, votre capacité d’emprunt et votre taux d’endettement.
En procédant ainsi, vous savez à l’avance si votre projet tient la route et si vous devez revoir vos ambitions à la baisse.
Vous pouvez calculer votre capacité d’emprunt en ligne notamment grâce à des simulateurs ou en passant par un courtier en crédit immobilier.
Étape n°3 : rechercher une banque pour obtenir un crédit immobilier
Vous ne pourrez démarrer votre recherche de crédit immobilier qu’une fois le compromis de vente signé. Bien entendu, vous pouvez toujours prendre rendez-vous avec votre banquier pour parler de votre projet, mais sans un compromis ou promesse de vente, vos démarches ne pourront aller plus loin.
Pour trouver un crédit immobilier, vous avez plusieurs options à votre disposition. Vous pouvez solliciter votre banquier. Cela peut être un bon choix si vous avez de bonnes relations avec votre banque.
Vous pouvez également voir ailleurs et essayer de trouver un crédit immobilier au meilleur taux. Si vous n’avez pas le temps de faire vos recherches, la solution est de passer par un courtier en crédit immobilier. Il se chargera de rechercher l’établissement financier qui propose le montage financier le plus intéressant pour vous.
Si vous effectuez vous-même vos recherches, il vous faudra multiplier les rendez-vous afin de déterminer l’offre de prêt la plus avantageuse.
Étape n°4 : montage du dossier de crédit immobilier
Vous avez fignolé votre projet immobilier sans passer par un courtier en crédit immobilier et c’est maintenant le moment de rencontrer le banquier. C’est à ce moment-là qu’il faut veiller à présenter un dossier aussi brillant qu’il soit – point que nous allons aborder dans la seconde partie de l’article.
Durant ce ou ces rendez-vous, plusieurs points importants seront abordés :
- Prêt aidé ou prêt unique
- Taux d’intérêt
- Durée de remboursement
- Montant des mensualités avec échéanciers et amortissement
- Assurance du prêt immobilier
- Garanties (caution, hypothèque …)
Le dossier est ensuite transmis au gérant de la banque qui donnera ou non son accord de principe. Chaque banque a ses propres critères d’acceptation c’est pourquoi il est important de ne pas s’arrêter au premier refus. Une autre banque peut tout à fait vous accorder un prêt immobilier avec le même dossier qui a été refusé.
Si une société de cautionnement est sollicitée pour garantir le prêt, le dossier lui sera également transmis.
Étape n°5 : accord de principe de la banque et délai
Une fois le dossier déposé, il faudra prendre votre mal en patience. Un délai allant de 10 jours à 3 semaines est nécessaire pour obtenir la réponse de la banque.
Après quoi, trois situations sont possibles :
- La banque donne son accord de principe sans réserve. Félicitation, vous avez obtenu votre crédit immobilier et vous pouvez finaliser votre acquisition. Vous avez alors 4 mois pour concrétiser votre projet auquel cas le prêt est annulé.
- La banque donne son accord de principe avec des réserves. Attention, si les réserves ne sont pas levées, le prêt sera alors refusé. Cela peut être lorsque l’emprunteur n’a pas encore signé son contrat de travail par exemple.
- La banque refuse votre demande de prêt. Il vous faudra alors poursuivre vos recherches ou faire appel à un courtier en crédit immobilier.
Dans le cas de figure 1, l’offre de prêt vous est envoyée par courrier recommandé. Vous avez alors un délai de réflexion de 10 jours pour la signer. Il vous faudra renvoyer l’offre de prêt signée dès la fin de ce délai (onzième jour à compter de la réception).
Étape n°6 : les fonds sont débloqués
Pour que l’achat soit finalisé, vous devez signer l’acte authentique de vente devant un notaire. Celui-ci transmettra en amont une demande de déblocage des fonds (ou appel de fonds) afin que le montant du prêt soit versé sur un compte bancaire au nom de l’officier public. À la conclusion de l’achat, le notaire pourra virer le montant du prix sur le compte du vendeur.
Comment augmenter vos chances d’obtenir un crédit immobilier ?
Ceux qui sont déjà passés par ce processus savent que ce n’est pas du gâteau. La plupart des emprunteurs se contentent de chercher sur le net ou de contacter différentes banques sans avoir une idée concrète. Le processus demande de la patience et une bonne préparation de votre part.
Et si la réponse à votre demande de crédit immobilier est négative ?
Vous avez le droit de vous poser cette question puisque les banques refusent un grand nombre de demandes. Malgré le fait que l’approbation de votre demande dépend de nombreux facteurs, vous pouvez devenir un acteur dans le processus.
Nous allons maintenant vous donner de précieux conseils pour améliorer vos chances d’obtenir un prêt immobilier.
Étape 1 : Augmentez votre apport personnel
Un apport personnel est le montant initial qu’un emprunteur doit payer lorsqu’il achète quelque chose à crédit. Lorsqu’on parle de crédit immobilier, la mise de fonds est généralement d’environ 10 % – et jusqu’à 20% selon l’état du marché – de la valeur de la propriété. Bien sûr, cela dépend de combien l’emprunteur peut se permettre de payer.
La règle est simple : plus il y en a, mieux c’est.
Si vous versez 25 % ou même 30 % d’acompte, les chances d’être approuvé augmentent considérablement. Cela montre votre engagement ainsi que de la discipline financière. Cela signifie que vous êtes un emprunteur fiable. En plus de cela, cela signifie que le montant que vous empruntez réellement sera inférieur. Plus la valeur du prêt est élevée, plus le risque pour le prêteur est élevé et plus vous finirez par payer des intérêts.
Étape 2 : Comprenez les exigences des prêteurs
Vous devez comprendre les principes de base de la façon dont les prêteurs font leurs choix de prêt afin d’avoir les meilleures chances de voir votre dossier accepté. Chaque prêteur a son propre ensemble de règles et de normes d’admissibilité qu’il utilise pour déterminer à qui il peut prêter de l’argent et quels types de propriétés il peut financer.
Pour les emprunteurs, cela comprend le montant qu’ils souhaitent emprunter, leurs revenus et leur situation professionnelle, leurs dettes existantes, tout remboursement de dette en retard ou encore le montant de leur épargne.
Étant donné que les prêteurs exigent beaucoup de paperasse dans le cadre du processus d’approbation d’un prêt immobilier, c’est une bonne idée de rassembler tout ce dont vous avez besoin avant de faire votre demande.
Ce dont vous aurez besoin :
- Vérification des revenus – Vous devez d’abord démontrer que vous disposez de suffisamment d’argent pour couvrir les mensualités de votre prêt immobilier. Les déclarations de revenus des deux dernières années, ainsi que des fiches de paie récentes sont susceptibles d’être demandées par les prêteurs. Si vous êtes travailleur indépendant, vous devrez vous fier aux comptes de résultat des deux années précédentes pour prouver vos revenus. Si vous recevez une pension alimentaire ou une pension alimentaire pour enfants, vous devrez présenter des ordonnances du tribunal, des relevés bancaires et des documents juridiques prouvant que vous continuerez à recevoir de tels paiements.
- Passif – Les prêteurs peuvent également demander des documents pour les dettes impayées telles que les soldes de cartes de crédit, les prêts étudiants ou les prêts immobiliers existants.
- Preuve d’actifs – Des actifs supplémentaires, en plus des revenus, peuvent vous aider à obtenir un prêt immobilier. Attendez-vous à fournir des relevés bancaires des 60 derniers jours pour les comptes chèques et d’épargne, les fonds de retraite et autres comptes de courtage.
Étape 3 : Contrôlez vos dépenses
C’est une bonne idée de réduire vos dépenses avant votre demande de prêt immobilier. Pourquoi ? Eh bien, de nos jours, les banques vérifient presque tous les détails de la situation financière d’une personne. Elles peuvent également consulter vos relevés bancaires pendant une certaine période pour voir vos achats. Vous pouvez augmenter vos chances d’obtenir un prêt immobilier en réduisant vos dépenses pendant six mois avant d’en faire la demande.
Des dépenses réduites vous permettront d’économiser davantage pour votre apport personnel et peut-être vous faire économiser de l’argent au cours de votre prêt.
Ne vous inquiétez pas, les banques ne se soucient pas de ce que vous achetez, mais elles veulent plutôt voir si vous pouvez assumer un crédit immobilier. Elles veulent s’assurer que vous continuerez à effectuer des paiements réguliers si les taux augmentent à l’avenir.
Habituellement, les prêteurs aiment avoir accès aux relevés bancaires des trois derniers mois. Gardez à l’esprit que cela diffère d’un prêteur à l’autre.
Étape 4 : Gérez votre ratio dette/revenu
Celui-ci est très, très important. En termes simples, ce ratio mesure le montant total de la dette par rapport à votre revenu. Il est calculé sur une base mensuelle. Regardons la formule.
Nous prenons les paiements mensuels de la dette et divisons la somme par le revenu mensuel brut d’un individu. Plus le ratio est bas, meilleur est le résultat. Cela montre que vous pouvez très bien gérer vos obligations et qu’elles ne représentent qu’une petite fraction de vos revenus.
Qu’est-ce qu’un bon résultat ?
Le résultat souhaité est de 36% ou même moins.
Un ratio dette/revenu entre 37% et 49% n’est pas brillant, mais reste gérable. D’une manière ou d’une autre, vous devez trouver un moyen de l‘abaisser jusqu’à 43%, ce qui est généralement le ratio le plus élevé que votre prêteur acceptera.
Oubliez tout ce qui est supérieur à 50%. Si vos obligations représentent plus de 50 % de vos revenus, il est impossible de contracter un nouvel emprunt, encore moins un crédit immobilier. Assurez-vous de poser toutes les bonnes questions au prêteur et préparez-vous à chaque scénario.
Comment puis-je baisser mon ratio dette/revenu ?
En fait, il n’y a pas de magie ici. Vous pouvez faire deux choses pour atteindre cet objectif. La première chose est, bien sûr, de réduire le montant de la dette – n’achetez pas autant de choses que vous le souhaitez. La deuxième chose que vous pouvez faire est d’augmenter vos revenus. Peut-être que cela peut nécessiter un deuxième emploi ou des heures supplémentaires à votre emploi actuel.
Étape 5 : Trouvez un cosignataire
La dernière chose (ou la première) que vous puissiez faire pour augmenter vos chances est de trouver une personne prête à cosigner votre demande de prêt immobilier. Un cosignataire peut vous aider si vos revenus ne sont pas assez élevés pour obtenir le prêt que vous demandez. Étant donné que leurs revenus seront pris en compte dans les calculs, un cosignataire peut vous aider. Le salaire d’un cosignataire sera examiné par la banque, même si la personne n’habite pas avec vous et ne fait que vous aider avec les paiements mensuels. Bien sûr, le facteur le plus important est que votre cosignataire ait d’excellents antécédents professionnels et des revenus constants.
Vous et le cosignataire devez être conscients des responsabilités financières et juridiques qui accompagnent la cosignature d’un prêt immobilier. Si vous faites défaut sur votre prêt immobilier, le prêteur a le droit de poursuivre votre cosignataire pour la totalité de la somme.
Étape 6 : Définissez vos attentes
Si vous ne pouvez pas obtenir le montant que vous attendez, il peut être judicieux de revoir vos attentes. Cela peut être un bien à rénover ou choisir une maison plus petite avec moins de chambres, de salles de bains ou de surface, ainsi que déménager dans un quartier plus éloigné, peut vous offrir des possibilités plus rentables.
Vous pourriez même déménager dans une autre région du pays si nécessaire, où les coûts d’accession à la propriété sont moins élevés.
Pour conclure
De nos jours, acheter sa propre maison n’est pas une mince affaire et les gens ont souvent besoin d’un prêt pour le faire.
Même si vous devez répondre à des critères (parfois assez stricts), vous pouvez toujours participer activement au processus. Certes, il y a plusieurs choses que vous pouvez faire pour améliorer considérablement vos chances d’obtenir un prêt immobilier.
Vous réalisez à quel point chaque décision financière que vous prenez est importante. Préparez-vous et suivez les étapes, et le « Oui » vous attendra juste au coin de la rue.
