Pour financer l’achat de votre bien immobilier, à moins que vous n’ayez gagné au loto, vous devez nécessairement passer par la case emprunt bancaire. Et quand on parle de crédit immobilier, on parle également d’apport.
Mais peut-on faire l’impasse sur l’apport sans pour autant compromettre l’obtention d’un prêt immobilier ? C’est ce que nous allons voir dans cet article.
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Qu’est-ce que l’apport personnel et à quoi sert-il ?
Un apport personnel est une somme d’argent que vous avez en votre possession. Il peut être constitué en réalisant des économies, provenir d’un héritage, d’une donation ou d’un plan épargne. Ces économies se transforment en apport personnel lorsqu’elles sont utilisées pour obtenir un crédit immobilier.
D’un point de vue légal, vous n’êtes pas obligé d’avoir un apport pour obtenir un prêt immobilier. Cependant, chaque banque à ses propres critères d’acceptation des demandes de crédit immobilier. Ainsi, il est courant qu’une banque exige un apport personnel d’un taux de 10% minimum du montant emprunté.
L’apport personnel est souvent exprimé en pourcentage. Ainsi, si vous souhaitez acheter un bien estimé à 250 000€, l’apport personnel se montera à 25 000€ si la banque exige un apport de 10%. Le montant emprunté à la banque sera alors de 225 000€.
Il est important de noter que plus l’apport est élevé, plus les chances d’obtenir le prêt sont élevées.
Mais l’apport ne sert pas uniquement à faire baisser le montant emprunté. Un apport personnel permet de couvrir les frais d’achat comme les frais de notaire ou frais de garantie. De plus, un apport personnel envoie un signal positif à la banque comme quoi vous assumez les dépenses liées à votre investissement immobilier et que vous êtes prévoyant.
Emprunteur sans apport, les banques sont frileuses
Comme nous l’avons vu précédemment, les banques exigent généralement un apport minimum de 10% dans le cadre d’un crédit immobilier. Mais parfois, la situation financière de l’emprunteur ne lui permet pas de se constituer un apport personnel.
Dans le cas où un emprunteur ne dispose pas d’un apport, certaines banques proposent des prêts à 100 ou 110% qui permettent de couvrir les frais d’achat. Mais ce type de crédit immobilier n’est pas accessible à tous.
Il faut savoir qu’une banque veut prêter un maximum d’argent, mais elle veut aussi s’assurer que les échéances seront bien remboursées. Pour cela, elle essaye de limiter les risques en prenant des mesures pour limiter les pertes afin de réaliser un bénéfice. Car oui, il ne faut pas oublier qu’une banque est une entreprise qui doit réaliser des bénéfices et elle le fait notamment en prêtant de l’argent.
Il est donc logique que les banques apprécient le fait qu’un emprunteur dispose d’un apport minimal. D’une part parce que cela montre son engagement dans la réalisation de son projet immobilier mais cela lui permet d’avoir des garanties financières supplémentaires notamment pour couvrir le non-remboursement sur la valeur du bien acheté.
Vous l’aurez compris, si vous souhaitez solliciter un crédit immobilier sans apport, il va falloir rassurer votre banque par d’autres moyens. C’est ce que nous allons voir maintenant.
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Obtenir un prêt immobilier sans apport, c’est possible ?
Avant de nous pencher sur les moyens d’obtenir un crédit immobilier sans apport, nous allons vous donner quelques chiffres.
Ces dernières années, entre 9 et 13 % des crédits immobiliers se font sans apport d’après l’ACPR. 25 % des crédits immobiliers se font avec un apport personnel de seulement 5% du montant de l’achat. On peut donc aisément dire qu’il est tout à fait possible d’emprunter sans ou avec un très faible apport personnel.
Mais que faire si votre banque est réticente ? Voici quelques conseils.
Il faut savoir que lorsque l’on sollicite un prêt immobilier, il y a d’autres leviers sur lesquels on peut jouer surtout quand on ne souhaite pas passer par la case apport personnel. Ces moyens peuvent rassurer le banquier et lui donner envie de vous suivre dans votre projet immobilier.
Ces leviers sont :
- Fiabilité et stabilité : vous devez prouver que votre situation est stable et fiable. Par exemple, un couple qui travaille, de préférence en CDI ou dans la fonction publique et sans longue période de chômage, est rassurant pour la banque. Cela montre que le foyer est stable dans ses revenus, aujourd’hui et dans les années à venir. Il en va de même pour une personne qui a de bons revenus depuis plusieurs années et même si elle est profession libérale.
- Valoriser votre patrimoine : si vous possédez déjà un bien, avez réalisé des placements, vous disposez d’un plan épargne ou avez investi dans des biens de valeur, n’hésitez pas à le montrer à votre banquier. En mettant en avant votre patrimoine, vous renvoyez l’image d’une personne qui sait gérer son argent. Cela permet également à la banque de savoir qu’en cas de défaut de remboursement, elle peut s’appuyer sur les biens que vous possédez déjà.
- Taux d’endettement et reste à vivre : la banque vous prête de l’argent à condition que vous puissiez rembourser le crédit, mais aussi continuer à assumer vos autres charges. On parle donc du taux d’endettement et du reste à vivre. En d’autres termes, la banque va vérifier que vous disposez d’assez d’argent tous les mois pour subvenir à vos besoins une fois la mensualité payée. Il est donc logique que plus vous avez de marge chaque mois et plus la banque sera à l’aise pour vous prêter de l’argent.
- Votre âge entre en ligne de compte : si vous avez moins de 30 ans, que vous souhaitez acheter un bien immobilier sans apport, alors certaines banques vont vous accueillir les bras ouverts. En effet, vous faites partie des clients qu’elles veulent attirer pour ensuite les fidéliser et les garder plusieurs années. Et puis il est beaucoup plus facile de justifier une absence d’apport personnel quand on débute dans la vie active.
- Montrez patte blanche : avant de vous accorder un crédit immobilier, une banque va scruter votre façon de vivre. Êtes-vous un habitué des découverts bancaires ? Multipliez-vous les crédits à la consommation ? L’idée est de montrer que votre gestion de l’argent est responsable et que vous savez ce que vous faites.
- Mettre en avant la valeur du bien convoité : ce conseil a pour but de montrer que votre investissement immobilier est mûrement réfléchi. Apportez la preuve que le bien que vous désirez acheter est amené à prendre de la valeur dans les années à venir. Jouez sur son emplacement ou encore les aménagements urbains prévus. Mettez également en avant que le prix du bien n’est pas surévalué.
Emprunter sans apport pour un investissement locatif est plus facile
L’avantage de l’investissement locatif lors d’une demande de prêt est que les loyers perçus dans le futur compenseront en partie la mensualité du prêt.
Si vous êtes déjà propriétaire de votre résidence principale, la banque pourra plus facilement accepter le financement de votre bien immobilier sans apport, car elle comprendra que vous avez utilisé votre apport pour financer le premier bien.
L’obtention d’un crédit immobilier sans apport pour votre investissement locatif se fait au cas par cas, et dépend en partie de votre projet immobilier, de la solidité de votre situation, et de la conjoncture du marché. Là encore, par l’intermédiaire d’un courtier, vous pouvez bénéficier des conseils d’experts.
Trouver une banque qui prête sans apport, c’est possible ?
Il est tout à fait possible de trouver une banque ou un autre établissement prêteur qui acceptera de vous accorder un crédit immobilier sans apport. Cependant, tous ne sont pas décidés à jouer le jeu. En effet, selon leurs objectifs du moment, la conjoncture ou encore leur politique monétaire, ils peuvent refuser votre demande de crédit sans apport.
Pour cela, il vous faudra prendre le temps de solliciter plusieurs établissements bancaires. Une autre solution consiste à passer par un courtier en crédit immobilier qui se chargera de faire les demandes de crédit à votre place.
N’hésitez pas à faire plusieurs simulations : sans apport personnel, avec un apport minimal de 5, 10 et 20%. Vous aurez ainsi une vision globale de ce à quoi vous attendre. Le choix sera également plus facile pour vous.
Les garanties emprunteurs peuvent vous aider à obtenir un crédit immobilier sans apport
Si vous ne disposez pas d’un apport personnel pour votre crédit immobilier et que votre banque est frileuse, faites jouer les garanties emprunteurs. On parle du nantissement qui est une sûreté réelle portant sur un bien meuble (une somme d’argent par exemple). Il se différencie de l’hypothèque qui lui s’applique sur un bien immeuble (un appartement, un terrain, etc.).
Le nantissement apporte la garantie à la banque qu’elle pourra se rembourser en priorité sur les biens visés par la sûreté réelle en cas de non-remboursement du crédit.
Si vous avez de la famille ou un proche qui peut se porter caution pour vous, c’est également un bon point. Il s’agit alors de sûreté personnelle.
Vous l’aurez compris, ces garanties ont pour objectif de rassurer la banque sur le fait qu’elle sera toujours remboursée même si vous ne pouvez plus payer vos mensualités. Des garanties fiables et importantes peuvent faire pencher la balance en votre faveur même si vous n’avez pas d’apport personnel pour votre crédit immobilier.
Quelles solutions pour se constituer un apport sans épargne
Vous avez sollicité un prêt immobilier auprès de plusieurs banques, mais l’absence d’apport ne vous a pas permis de l’obtenir. Sachez qu’il existe d’autres moyens pour y parvenir et cela sans épargne.
Tout d’abord, vous pouvez demander un prêt à taux zéro. Le PTZ est un prêt gratuit, sans intérêt et sans frais de dossier, accessible sous certaines conditions qui peut vous permettre de constituer un apport. Il peut s’étendre sur 20, 22 ou 25 ans et vient en complément d’un autre prêt. De plus, il est possible de réaliser un différé de remboursement de 5, 10 ou 15 ans, qui permet de payer le PTZ après le crédit principal.
Vous pouvez également solliciter votre entourage. Bien que cela puisse parfois être difficile, c’est aussi une solution pour obtenir un prêt immobilier. Cela peut prendre la forme d’un prêt ou d’une donation pure et simple.
Si cela prend la forme d’un prêt, il est vivement conseillé de passer devant le notaire afin de définir les termes du prêt et notamment le taux d’intérêt (qui restera faible). C’est important, car sans cela, ce prêt s’apparente, aux yeux de l’administration fiscale, à une donation déguisée. Alors, pour ne pas avoir de surprise, mieux vaut prendre les devants même si c’est en famille.
Pour ce qui est du don, veuillez d’abord vous adresser à vos parents. En effet, les dons de vos aînés sont défiscalisés jusqu’à 100 000 euros par parent, valable tous les 15 ans.
Le prêt à 110 %, une autre solution pour obtenir un crédit immobilier sans apport
Certaines banques sont prêtes à faire des concessions, mais dans ce cas, il faudra que vous aussi vous en fassiez. Une banque peut accepter de vous prêter de l’argent pour financer votre bien immobilier, mais le taux de prêt sera plus élevé.
On parle de crédit à 110%. Autrement dit, la banque finance votre bien ainsi que l’apport de 10 % minimum exigé.
Dans ce cas, il faut bien prendre en compte le fait que les mensualités seront plus élevées ce qui augmente votre taux d’endettement et impacte vos finances personnelles. C’est donc à vous de voir si cela en vaut vraiment la peine.
N’oubliez pas non plus d’inclure la mensualité d’assurance emprunteur dans le calcul. Les établissements de crédit sont désormais obligés d’inclure les coûts d’assurance emprunteur lors du calcul des ratios d’endettement comme c’est recommandé par le HCSF pour 2021.
Emprunter sans apport, ce qu’il faut retenir
Comme nous venons de le voir, emprunter de l’argent pour financer l’achat d’un bien immobilier sans apport n’est pas impossible. D’ailleurs, de plus en plus de banques sont prêtes à jouer le jeu, mais cela reste tout de même conditionné.
Le fait d’être jeune, avec une situation stable et un arsenal d’arguments à avancer peut faire changer d’avis votre banquier.
Cependant, il faut garder à l’esprit que la partie n’est pas gagnée d’avance. Il vous faudra peut-être apporter des garanties supplémentaires ou faire l’impasse sur un taux de crédit intéressant. Les banques sont de plus en plus pointilleuses et prouver que vous payez votre loyer depuis des années ne sera pas suffisant.
Enfin, l’aide d’un courtier peut vous être d’une grande utilité dans votre recherche de crédit immobilier sans apport.
