En matière de garantie de prêt immobilier, on aurait tendance à confondre hypothèque et privilège de prêteur de deniers ou PPD. Il faut savoir que l’hypothèque a préexisté au PPD et peut être considérée comme la garantie traditionnelle des crédits immobiliers alors que le PPD se distingue par la légèreté de la procédure qui lui est associée.
Place aux différences entre ces deux garanties en gardant à l’esprit qu’on parle ici d’hypothèque conventionnelle.
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L’hypothèque comme garantie d’un prêt immobilier
Parlons d’abord de l’hypothèque afin de pouvoir sortir plus facilement les différences entre elle et le PPD.
L’hypothèque se concrétise par un acte notarié qui fera l’objet d’une publication auprès du service de la publicité foncière plus connue sous le nom d’inscription hypothécaire. Son utilité sera pour la banque au profit de laquelle la garantie est constituée de faire procéder à la saisie du bien immobilier acquis grâce au prêt garanti et de la faire vendre en vue de se faire rembourser sur le prix.
La banque bénéficiera alors d’un ordre de priorité par rapport aux autres créanciers sur le remboursement de l’argent qu’elle a emprunté.
L’hypothèque peut aussi intervenir dans le cadre d’une vente en l’état futur d’achèvement ou VEFA comme elle peut garantir des engagements annexes tels qu’un prêt de travaux ou d’achat de mobilier et même un prêt personnel ou professionnel d’un montant élevé.
Différences avec le privilège de prêteur de deniers
Il faut savoir que la constitution d’hypothèque implique pour l’emprunteur de débourser de nombreux frais tels que la taxe de publicité foncière au moment de la publication de l’acte notarié, la rémunération proprement dite du notaire, la TVA, la contribution de sécurité immobilière…
Le privilège du prêteur de deniers lui échappe à la taxe de publicité foncière ce qui le rend d’emblée moins coûteux que l’hypothèque.
Par contre, le PPD se fait au bénéfice exclusif de l’organisme prêteur pour ne garantir que l’achat d’un bien construit dans le respect de sa valeur et en dehors de tout autre engagement accessoire. Il exclue donc la VEFA et la portion du prêt immobilier qui viendrait à être dépensée pour des travaux.
Revenant à l’ordre de préférence des créanciers en matière de garantie de prêt immobilier, il convient de mentionner qu’un privilège de prêteur de deniers inscrit au niveau de la publicité foncière dans les 2 mois postérieurs à l’achat immobilier va prendre rang à la date d’acquisition et ce, de manière rétroactive.
L’hypothèque elle, prendra obligatoirement rend à la date de sa publication.
Cette différence s’explique sans doute par le fait que le caractère plus solennel de la procédure de constitution d’hypothèque en fait une garantie qu’il faut publier impérativement. Autrement, elle ne pourra pas créer de droits au profit du créancier.
On comprend aussi que le PPD soit favorisé par les banques. Il leur offre le bénéfice de la rétroactivité. Son coût moins onéreux fait par contre sa force auprès de l’emprunteur.
Le privilège de prêteur de deniers n’a de limite que celle qui l’oblige à ne garantir que le montant de l’achat immobilier, la part du prêt qui serait utilisée à d’autres fins oblige à remettre l’hypothèque au devant de la scène pour couvrir cette fraction excédentaire en cas de défaillance de l’emprunteur dans les échéances de remboursement.
Ce qu’il faut retenir
Les différences entre hypothèque et PPD ayant été soulevées, il reste essentiel de se souvenir des points qui les relient. Les deux servent à garantir un prêt immobilier. Ils offrent tous les deux la priorité du créancier par rapport à d’autres. Leur extinction a lieu 1 an après celle de la créance garantie.
Au final, les différences à retenir en ce qui concerne l’hypothèque et le privilège de prêteur de deniers concernent essentiellement la taxe de publicité foncière, le fonctionnement du droit de préférence et la part du montant garanti en cas d’engagements supplémentaires à l’achat du bien immobilier proprement dit.
