Obtenir un crédit immobilier avec une SCI

Obtenir un crédit immobilier avec une SCI

Parmi les structures juridiques qui offrent de nombreux avantages fiscaux on peut citer la société civile immobilière aussi appelée SCI. Une SCI est généralement montée lorsque l’acquéreur souhaite acheter un bien immobilier en partageant les coûts pour ensuite toucher des revenus locatifs.

Dans cet article, nous allons voir comment emprunter après avoir ouvert une SCI et quelles sont les spécificités d’un prêt immobilier SCI.

Les particularités d’un crédit immobilier pour une SCI

De manière générale, lorsque l’acquéreur souhaite contracter un crédit pour une société civile immobilière, les modalités de celui-ci sont quasiment les mêmes que pour un emprunt classique. Cependant, on peut relever quelques différences :

Le choix du crédit immobilier pour une SCI

Lorsqu’un acquéreur emprunte via une SCI, plusieurs choix s’offrent à lui. Il a la possibilité de contracter un crédit en groupe ou individuellement. Quel que soit le choix des acquéreurs, l’établissement financier ne fera pas de différence par rapport à un prêt immobilier classique destiné à un investissement locatif. La durée de remboursement notamment restera sensiblement la même ses talents de 5 à 25 ans environ.

À proprement parler, il n’existe pas de crédit immobilier spécifique pour une société civile immobilière. De plus, les acquéreurs ne pourront pas bénéficier des prêts car ils ne sont pas compatibles avec une SCI qui est créée dans le but de réaliser un investissement locatif et qui contrairement à un emprunt classique ne vise pas l’acquisition d’une résidence principale.

Cependant, vous pouvez avoir de bonnes surprises, car chaque banque impose ses propres conditions et modalités à l’obtention d’un crédit immobilier pour une SCI. Il vous faudra donc certainement réaliser un comparatif des différentes offres afin de trouver celle qui conviendra le mieux à votre structure et à vos objectifs d’investissement.

L’apport personnel dans un crédit immobilier pour une SCI

C’est l’un des premiers points sur lesquels un emprunt classique et un emprunt pour une SCI diffèrent. De manière générale, la banque peut accorder un crédit immobilier pour une SCI sans rapport personnel des emprunteurs. C’est tout simplement du fait que l’investissement est le plus souvent locatif et permettra donc de générer des revenus contrairement à l’acquisition d’une résidence principale. Les loyers générés sont donc considérés comme des revenus complémentaires qui permettent de couvrir les mensualités du crédit.

Maintenant, rien ne vous empêche d’apporter un apport personnel lorsque vous sollicitez un crédit immobilier pour votre SCI. Cela sera un point d’autant plus convaincant pour votre banquier. Si vous faites le choix d’emprunter pour une SCI sans passer par la case apport personnel, il vous faudra apporter un grand soin au montage de votre dossier. Ne laissez rien au hasard, car des travaux imprévus ou une longue période sans locataire peuvent rapidement compromettre votre retour sur investissement.

C’est pourquoi, il est toujours recommandé de présenter un apport personnel même petit afin de profiter d’un levier de négociation à activer si nécessaire.

Emprunter via une SCI familiale, quels avantages ?

Dans le cadre d’une SCI, les différents capitaux individuels sans mise en commun pour constituer un investissement locatif. Le bien acheter est alors mis en location et génère des loyers qui se veulent être des revenus complémentaires.

C’est une structure juridique qui permet de profiter de nombreux avantages fiscaux notamment en ce qui concerne les plus-values immobilières, les impôts et les impôts sur les sociétés. De plus, dans le cadre d’une SCI, les bénéfices sont partagés tout comme les pertes on parle alors de solidarité financière des associés.

Mais cette solidarité financière entre les associés ne signifie pas pour autant que vous devez faire l’impasse sur l’association d’une assurance emprunteur et garantie sur le prêt.

Il est également important de préciser que lorsque l’emprunteur possède une SCI, toutes les décisions concernant le bien immobilier doivent être prises de manière collective. Voilà pourquoi il est important, lorsque l’on souhaite monter une SCI, de s’associer à des personnes de confiance et avec lesquelles vous êtes certain de garder des liens durables.

Emprunter via une SCI offre un avantage indéniable : les ressources des associés sont mises en commun ce qui ne manque pas de faciliter l’obtention d’un crédit immobilier. Là où une personne seule aurait du mal à obtenir un crédit immobilier, via une SCI cela devient possible.

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Les modalités du crédit immobilier pour une SCI

Comme pour tout autre crédit, obtenir l’accord de la banque est indispensable lorsque l’on souhaite souscrire à un prêt immobilier pour une SCI. La banque ou l’établissement financier étudiera votre demande de crédit en vérifiant notamment la capacité d’emprunt de chaque membre de la SCI ainsi que leur taux d’endettement qui ne doit pas dépasser 33 %. Sur ce point-là, on reste donc sur une modalité classique.

Lorsqu’il s’agit d’une SCI familiale, cela sous-entend que la société civile immobilière est la structure choisie par les membres d’une même famille dans le but de réaliser un investissement locatif. De manière générale, ce sont les parents qui se portent caution pour le prêt de leur enfant.

Une banque demandera toujours l’existence d’une personne apte à prendre le relais des remboursements des mensualités lorsque l’un des emprunteurs se retrouve dans l’incapacité de régler les mensualités.

En cas de défaut de paiement, le règlement des dettes sera effectué sur les biens personnels des particuliers et du patrimoine. On peut donc dire qu’une SCI est une forme de société qui peut être risquée, car la confiance entre les associés est absolument indispensable au bon déroulement de l’investissement.

Pour éviter les mauvaises surprises, il est tout à fait possible de souscrire à d’autres garanties telles que l’hypothèque, le cautionnement, le privilège de prêteur de deniers ou encore le nantissement. Toutes ces garanties protègent non seulement les membres de la SCI, mais ont également pour vocation à rassurer les établissements financiers.

Les garanties demandées pour un prêt immobilier via une SCI

Plus vous pouvez apporter de garanties à votre demande de crédit immobilier, plus grandes sont vos chances de l’obtenir. Et, dans le cadre d’un emprunt via une SCI, c’est là que le bât blesse. En effet, les garanties portent non seulement sur la société en elle-même, mais aussi sur le patrimoine personnel des actionnaires.

Les principales garanties demandées pour un prêt immobilier en SCI sont :

  • Les garanties classiques : on parle alors d’hypothèque sur les biens acquis à l’aide du crédit demandé. Les garanties classiques peuvent être substituées par un privilège de prêteur de deniers ou par une caution délivrée par une société garante. Dans le cadre d’une hypothèque ou de privilège de prêteur de deniers, lorsqu’il y a un défaut de paiement, la banque récupère le capital de la vente du ou des biens immobiliers. Pour ce qui est de la caution, elle sera remboursée par la société garante qui pourra ensuite se retourner contre les membres de la SCI.
  • Les cautions solidaires : c’est une SCI qui ne dispose pas des ressources financières pour couvrir ses dettes, une caution personnelle à hauteur de ses parts sera demandée à chaque associé.

Quelles clauses suspensives du crédit immobilier pour une SCI

Lorsqu’un emprunteur souhaite se rétracter pour l’acquisition du bien qu’il s’apprête à réaliser, il fait alors jouer la clause suspensive du crédit immobilier. C’est notamment le cas lorsque l’acquéreur ne parvient pas à obtenir son prêt. Cette clause agit comme un filet de sécurité protégeant les acquéreurs des éventuels abus des promoteurs et agences immobilières.

Cette clause permet également à l’acheteur de ne pas réaliser son accusation et de tout simplement annuler l’emprunt précédemment établi en faisant jouer la clause suspensive.

Dans ce cas, aucune pénalité de rétractation ne peut être appliquée. Le vendeur se retrouve dans l’obligation de reverser toutes les sommes à l’acquéreur, par exemple un dépôt de garantie.

Le remboursement d’un emprunt immobilier via SCI

Selon le montage choisi, les modalités de remboursement d’un crédit immobilier pour une SCI varieront.

Ainsi, si le crédit immobilier est contracté par les associés de la SCI, une responsabilité individuelle pèse sur chacun d’eux quant à sa part de remboursement. Chacun devra donc s’acquitter au prorata du montant à porter.

Les remboursements des mensualités se feront au nom de la SCI ce qui implique que les associés devront s’arranger pour regrouper la trésorerie nécessaire.

Il se peut que la SCI ne soit plus en mesure de rembourser son prêt que ce soit individuellement ou collectivement. Dans ce cas, la banque ou l’établissement prêteur demandera aux membres de la SCI de rembourser selon la quote-part de chacun.

Fonctionnaire, quels avantages pour un prêt immobilier ?

Fonctionnaire, quels avantages pour un prêt immobilier ?

Les banques et établissements de crédit immobilier prennent en compte la situation professionnelle du demandeur avant d’accorder ou non un prêt immobilier. Ce qu’ils veulent c’est être assurés que le demandeur remboursera l’intégralité de son prêt.

Mais il existe des statuts qui offrent plus de sécurité que les autres. On parle des fonctionnaires. Bien qu’un salarié puisse rembourser sans problème son crédit immobilier, un fonctionnaire profite d’une sécurité de l’emploi plus élevée ce qui n’est pas sans déplaire aux banques.

De plus, les établissements de prêt immobilier proposent des tarifs avantageux concernant l’assurance emprunteur pour les fonctionnaires.

Dans cet article, nous allons nous pencher sur le crédit immobilier pour un fonctionnaire et quels sont les avantages de ce statut.

Les caractéristiques du crédit immobilier contracté par un fonctionnaire

Lorsqu’un fonctionnaire souhaite contracter un prêt immobilier, le processus est quelque peu différent que pour les salariés.

Un crédit immobilier aux fonctionnaires est généralement accordé en complément d’un prêt accession sociale (PAS) ou d’un Prêt conventionné (PC). On parle ici de micro-prêt soumis à conditions.

Certains établissements financiers travaillent en partenariat avec les mutuelles et organismes dédiés aux fonctionnaires. Ils peuvent ainsi bénéficier de conditions spécifiques pour permettre aux fonctionnaires d’accéder à la propriété.

Comment fonctionne un crédit immobilier fonctionnaire

Pour contracter un crédit immobilier fonctionnaire, il faut être titulaire d’une des trois fonctions publiques : fonction publique d’État, fonction publique hospitalière et fonction publique territoriale. Les agents des établissements publics industriels et commerciaux (EPIC) et les contractuels de la Fonction publique en sont exclus.

La demande de prêt immobilier doit être faite en même temps que la demande de prêt PAS ou PC sans dépasser un délai de 8 mois après l’achèvement de la construction ou de l’acquisition du bien.

Un fonctionnaire peut contracter un prêt immobilier fonctionnaire pour financer l’acquisition de sa résidence principale sans dépasser un rayon de 50 km de son lieu de travail. Bien entendu, cela s’applique aux fonctionnaires ne disposant pas d’un logement de fonction.

Un prêt immobilier fonctionnaire permet de financer :

  • un logement neuf – achat ou construction ;
  • un logement ancien avec travaux ;
  • les travaux d’agrandissement ;
  • la transformation en logement d’un local non destiné à l’habitation.

D’une manière générale, le fait d’être fonctionnaire est un puissant atout pour une banque. Non seulement la qualité de fonctionnaire apporte la sécurité de l’emploi, mais permet également de bénéficier de conditions avantageuses pour garantir un crédit immobilier classique avec la caution mutuelle. Bien qu’elle soit soumise à conditions, elle est souvent gratuite pour les fonctionnaires.

Nous nous attarderons plus tard sur les avantages à être fonctionnaire pour contracter un crédit immobilier. D’une manière générale, les organismes de mutuelles de la Fonction publique proposent une assurance emprunteur souvent plus avantageuse que celle proposée par votre banque. Pour en profiter, il vous faudra tout d’abord obtenir une délégation d’assurance.

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Quels montants et quelles durées pour un prêt immobilier fonctionnaire

La situation familiale de l’acquéreur, la zone géographique et le nombre de pièces du logement permettent à l’établissement financier de déterminer le montant maximal du crédit immobilier fonctionnaire.

Ce crédit fonctionnaire ne peut pas couvrir l’intégralité du coût du logement, son montant maximal est de 3900 €. En 2017, ces montants allaient de 1 219,59 € (pour un logement d’1 pièce, situé en zone 3) à 3 887,45 € (pour un 7 pièces, en zone 1). Ce prêt est accordé pour une durée de 10 à 15 ans maximum.

L’emprunteur bénéficie d’un différé d’amortissement de 3 ans pendant lesquels il ne rembourse que les intérêts.

Les avantages à être fonctionnaire pour emprunter

Passons maintenant aux principaux avantages à être fonctionnaire lorsque l’on souhaite emprunter pour acheter un bien.

Les fonctionnaires ont un profil rassurant pour les banques

Une chose est sûre : un fonctionnaire rembourse son crédit immobilier mieux que la moyenne des Français. C’est une qualité appréciée par les banques et qui facilite l’obtention du prêt immobilier.

La banque accorde un prêt selon le niveau de revenus, l’apport personnel ou encore la capacité d’épargne. Mais être fonctionnaire c’est profiter d’une carrière stable une fois la titularisation obtenue, d’une absence de chômage et d’une prévisibilité dans la grille des salaires. C’est autant d’arguments qui pèsent dans la balance en faveur des fonctionnaires.

L’assurance emprunteur est sur mesure

Lorsque l’on souscrit un prêt immobilier, l’assurance emprunteur est une obligation. Les fonctionnaires qui souhaitent acheter un bien n’en sont pas exemptés. Cependant, le fait d’être fonctionnaire permet de bénéficier de conditions avantageuses. On peut citer notamment un taux d’assurance emprunteur réduit qui ne s’applique que si l’acquéreur n’est déjà pas surendetté.

C’est l’un des principaux avantages dont peuvent bénéficier les fonctionnaires qui souhaitent contracter un crédit immobilier. Il est important de noter que les mutuelles affiliées aux fonctionnaires proposent également des taux plus bas que ceux pratiqués par les banques conventionnelles.

Alors, si vous êtes fonctionnaire et que vous souhaitez contracter un prêt immobilier, prenez contact avec votre mutuelle afin de connaître des conditions qui s’appliquent à votre situation. Enfin, sachez que vous n’êtes pas obligé de souscrire à l’assurance emprunteur proposée par l’établissement dans lequel vous souscrivez le prêt immobilier. Vous pouvez très bien faire jouer la concurrence et souscrire un contrat d’assurance emprunteur dans un autre établissement.

Le fait d’être fonctionnaire vous permet de bénéficier d’une caution gratuite par le biais de votre mutuelle. Sachez que si vous décidez de quitter la fonction publique pour changer d’emploi, vous ne perdez pas cet avantage. En effet, la perte du statut de fonctionnaire ne peut en aucun cas entraîner l’annulation de la caution.

Crédit immobilier fonctionnaire, la caution est gratuite

Il existe des dizaines de mutuelles réservées à la fonction publique. Certaines peuvent se porter caution gratuitement pour les fonctionnaires souhaitant acquérir un bien immobilier. D’autres mutuelles proposent de se porter caution à des tarifs très avantageux.

Cela vous évite notamment de devoir passer par la case hypothèque. De manière générale, lorsqu’un salarié contracte un prêt immobilier c’est la banque qui prend en gage le bien, et ce jusqu’à la fin du crédit. Si l’acquéreur possède d’autres biens, ceux-ci peuvent également être visés par une hypothèque. C’est une garantie pour la banque en cas de défaut de paiement.

Lorsque l’on parle de caution, les banques font appel à Crédit Logement. C’est un organisme qui prend en charge la caution du crédit de l’acquéreur en échange d’une somme versée au moment de la souscription de celui-ci. Le montant à verser peut se lever à plusieurs milliers d’euros ce qui reste une dépense non négligeable surtout lorsque l’on souhaite acquérir un bien immobilier. C’est pourquoi, il est toujours intéressant de vous renseigner auprès de votre mutuelle pour savoir si celle-ci propose la caution gratuite pour les fonctionnaires.

Les fonctionnaires peuvent demander un crédit dans des établissements dédiés

En France, il existe des établissements financiers spécifiquement dédiés aux fonctionnaires et agents du service public. On parle de la banque française mutualiste ou du Crédit Social des FonctionnairesTaux fixes parmi les plus bas du marché, emprunt sans apport personnel ou encore cautionnement à des tarifs préférentiels, voilà quelques conditions avantageuses qui pourront vous être proposées si vous passez par l’un de ces établissements financiers.

On peut également citer la SOCRIF pour les agents SNCF. Il s’agit d’établissements publics qui disposent des organismes financiers permettant aux fonctionnaires de contracter des crédits immobiliers à des conditions avantageuses notamment grâce à des partenariats signés avec d’autres établissements bancaires.

Pour conclure

Vous l’aurez compris, emprunter lorsque l’on est fonctionnaire offre de nombreux avantages. La stabilité du statut de fonctionnaire facilite grandement l’obtention d’un crédit immobilier. Et c’est sans compter sur les autres avantages que nous venons de citer.