Le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) vient d’annoncer que le taux d’endettement maximum autorisé sera à hauteur de 35% pour un crédit immobilier.
Cette nouvelle réglementation fait réagir les banques faisant face à des contraintes majeures pour leurs clients.Des recommandations devenues obligations
En 2019, le HCSF proposait des recommandations qui étaient de limiter la durée des prêts à 25 ans et de fixer un taux d’effort à l’octroi des emprunteurs de crédit immobilier ne dépassant pas les 33%. Ainsi, ils indiquaient que le montant des mensualités ne doit pas dépasser un tiers de revenus nets du ménage. Ils estimaient que ces conditions seraient un frein à la reprise et un levier d’exclusion pour les primo-accédants ou les investisseurs individuels. Ces recommandations sont très vite devenues des obligations, en effet, le HCSF impose aux banques certaines restrictions sous peine d’être sanctionnées.
Dès le 1er janvier 2022, avoir un apport personnel conséquent deviendra une condition impérative pour réaliser son projet immobilier. Les règles qui entrent en vigueur sont les suivantes :
- Respecter un taux d’endettement de 35% maximum prenant en compte l’assurance emprunteur. Cela signifie que la part des revenus d’un ménage dédiés au remboursement d’un crédit est limitée à 35%.
- Avoir une durée de prêt de 25 ans, c’est-à-dire que l’emprunteur à 25 ans maximum pour rembourser la totalité de son prêt, sachant que la majorité ne vont pas au bout de leur crédit, préférant revendre pour diverses raisons. La moyenne des durées de remboursements de prêts immobiliers en France est de 8 ans. Il faut noter que la durée d’endettement peut aller jusqu’à 27 ans en cas d’emménagement tardif.
- Il ne faut également pas dépasser le prix du logement pour ce qui est de la valeur de l’emprunt.
Trois dossiers de prêt sur dix doivent profiter aux primo-accédants ainsi qu’à ceux qui achètent une résidence principale.
Ces règles sont déjà mises en place depuis le 1er janvier 2021, cependant, elles sont devenues une norme juridiquement contraignante. Les banques ne respectant pas ces règles pourront être sanctionnées par l’Autorité de Contrôle Prudentiel et de Résolution (ACPR).
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Comment rebondir face à ces nouvelles réglementations ?
Ces conditions sont contraignantes pour les banques qui pourraient voir 100 000 clients potentiels se rétracter à l’idée d’emprunter. Mais, cela est d’autant plus contraignant pour les particuliers ayant pour ambition d’acheter leur résidence principale. Les particuliers devront avoir un dossier sans faille avec un apport plus important afin de bénéficier de plus de chance d’obtenir un crédit immobilier. Cela contraint également les propriétaires souhaitant investir dans le locatif en demandant un autre crédit immobilier. En effet, l’abandon du calcul de l’endettement en différentiel qui prend en compte les loyers en déduisant la mensualité de crédit contraint les futurs investisseurs.
Pour réagir face à ces règles, il faut avant tout préparer son dossier, il faut qu’il soit sans faille. Certains dossiers font l’objet de dérogations, notamment pour les primo-accédants. Ainsi, les particuliers cherchant à acquérir leur résidence principale peuvent formuler une requête de dérogation.
L’assurance-crédit sera prise en compte dans le taux d’effort global ce qui limite les capacités d’emprunt des ménages. De ce fait, il serait avantageux de disposer d’un apport assez conséquent afin d’absorber le surcoût et pouvoir bénéficier de plus de chance auprès des banques.
De plus, la marge de flexibilité permettant aux banques de passer outre le cadre des régulations du HCSF subit une hausse allant à 20%. En somme, monter un bon dossier en ayant connaissance de l’environnement juridique de l’emprunt est primordial avant de contacter les banques.
Ainsi, avant de solliciter une banque, il peut être intéressant de s’armer davantage en demandant conseil à un courtier en immobilier. Avoir recours à un courtier est une solution permettant d’accéder plus facilement à un crédit immobilier. En effet, il pourra négocier les prêts immobiliers, vous diriger vers les meilleurs taux, les meilleures assurances et les meilleures banques. Pour vous préparer face à ces nouvelles règles, rien de mieux que de négocier un bon TAEG avec votre courtier auprès des banques.
