Parmi les structures juridiques qui offrent de nombreux avantages fiscaux on peut citer la société civile immobilière aussi appelée SCI.
Une SCI est généralement montée lorsque l’acquéreur souhaite acheter un bien immobilier en partageant les coûts pour ensuite toucher des revenus locatifs.Dans cet article, nous allons voir comment emprunter après avoir ouvert une SCI et quelles sont les spécificités d’un prêt immobilier SCI.
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Les particularités d’un crédit immobilier pour une SCI
De manière générale, lorsque l’acquéreur souhaite contracter un crédit pour une société civile immobilière, les modalités de celui-ci sont quasiment les mêmes que pour un emprunt classique. Cependant, on peut relever quelques différences :
Le choix du crédit immobilier pour une SCI
Lorsqu’un acquéreur emprunte via une SCI, plusieurs choix s’offrent à lui. Il a la possibilité de contracter un crédit en groupe ou individuellement. Quel que soit le choix des acquéreurs, l’établissement financier ne fera pas de différence par rapport à un prêt immobilier classique destiné à un investissement locatif. La durée de remboursement notamment restera sensiblement la même ses talents de 5 à 25 ans environ.
À proprement parler, il n’existe pas de crédit immobilier spécifique pour une société civile immobilière. De plus, les acquéreurs ne pourront pas bénéficier des prêts car ils ne sont pas compatibles avec une SCI qui est créée dans le but de réaliser un investissement locatif et qui contrairement à un emprunt classique ne vise pas l’acquisition d’une résidence principale.
Cependant, vous pouvez avoir de bonnes surprises, car chaque banque impose ses propres conditions et modalités à l’obtention d’un crédit immobilier pour une SCI. Il vous faudra donc certainement réaliser un comparatif des différentes offres afin de trouver celle qui conviendra le mieux à votre structure et à vos objectifs d’investissement.
L’apport personnel dans un crédit immobilier pour une SCI
C’est l’un des premiers points sur lesquels un emprunt classique et un emprunt pour une SCI diffèrent. De manière générale, la banque peut accorder un crédit immobilier pour une SCI sans rapport personnel des emprunteurs. C’est tout simplement du fait que l’investissement est le plus souvent locatif et permettra donc de générer des revenus contrairement à l’acquisition d’une résidence principale. Les loyers générés sont donc considérés comme des revenus complémentaires qui permettent de couvrir les mensualités du crédit.
Maintenant, rien ne vous empêche d’apporter un apport personnel lorsque vous sollicitez un crédit immobilier pour votre SCI. Cela sera un point d’autant plus convaincant pour votre banquier. Si vous faites le choix d’emprunter pour une SCI sans passer par la case apport personnel, il vous faudra apporter un grand soin au montage de votre dossier. Ne laissez rien au hasard, car des travaux imprévus ou une longue période sans locataire peuvent rapidement compromettre votre retour sur investissement.
C’est pourquoi, il est toujours recommandé de présenter un apport personnel même petit afin de profiter d’un levier de négociation à activer si nécessaire.
Emprunter via une SCI familiale, quels avantages ?
Dans le cadre d’une SCI, les différents capitaux individuels sans mise en commun pour constituer un investissement locatif. Le bien acheter est alors mis en location et génère des loyers qui se veulent être des revenus complémentaires.
C’est une structure juridique qui permet de profiter de nombreux avantages fiscaux notamment en ce qui concerne les plus-values immobilières, les impôts et les impôts sur les sociétés. De plus, dans le cadre d’une SCI, les bénéfices sont partagés tout comme les pertes on parle alors de solidarité financière des associés.
Mais cette solidarité financière entre les associés ne signifie pas pour autant que vous devez faire l’impasse sur l’association d’une assurance emprunteur et garantie sur le prêt.
Il est également important de préciser que lorsque l’emprunteur possède une SCI, toutes les décisions concernant le bien immobilier doivent être prises de manière collective. Voilà pourquoi il est important, lorsque l’on souhaite monter une SCI, de s’associer à des personnes de confiance et avec lesquelles vous êtes certain de garder des liens durables.
Emprunter via une SCI offre un avantage indéniable : les ressources des associés sont mises en commun ce qui ne manque pas de faciliter l’obtention d’un crédit immobilier. Là où une personne seule aurait du mal à obtenir un crédit immobilier, via une SCI cela devient possible.
Les modalités du crédit immobilier pour une SCI
Comme pour tout autre crédit, obtenir l’accord de la banque est indispensable lorsque l’on souhaite souscrire à un prêt immobilier pour une SCI. La banque ou l’établissement financier étudiera votre demande de crédit en vérifiant notamment la capacité d’emprunt de chaque membre de la SCI ainsi que leur taux d’endettement qui ne doit pas dépasser 33 %. Sur ce point-là, on reste donc sur une modalité classique.
Lorsqu’il s’agit d’une SCI familiale, cela sous-entend que la société civile immobilière est la structure choisie par les membres d’une même famille dans le but de réaliser un investissement locatif. De manière générale, ce sont les parents qui se portent caution pour le prêt de leur enfant.
Une banque demandera toujours l’existence d’une personne apte à prendre le relais des remboursements des mensualités lorsque l’un des emprunteurs se retrouve dans l’incapacité de régler les mensualités.
En cas de défaut de paiement, le règlement des dettes sera effectué sur les biens personnels des particuliers et du patrimoine. On peut donc dire qu’une SCI est une forme de société qui peut être risquée, car la confiance entre les associés est absolument indispensable au bon déroulement de l’investissement.
Pour éviter les mauvaises surprises, il est tout à fait possible de souscrire à d’autres garanties telles que l’hypothèque, le cautionnement, le privilège de prêteur de deniers ou encore le nantissement. Toutes ces garanties protègent non seulement les membres de la SCI, mais ont également pour vocation à rassurer les établissements financiers.
Les garanties demandées pour un prêt immobilier via une SCI
Plus vous pouvez apporter de garanties à votre demande de crédit immobilier, plus grandes sont vos chances de l’obtenir. Et, dans le cadre d’un emprunt via une SCI, c’est là que le bât blesse. En effet, les garanties portent non seulement sur la société en elle-même, mais aussi sur le patrimoine personnel des actionnaires.
Les principales garanties demandées pour un prêt immobilier en SCI sont :
- Les garanties classiques : on parle alors d’hypothèque sur les biens acquis à l’aide du crédit demandé. Les garanties classiques peuvent être substituées par un privilège de prêteur de deniers ou par une caution délivrée par une société garante. Dans le cadre d’une hypothèque ou de privilège de prêteur de deniers, lorsqu’il y a un défaut de paiement, la banque récupère le capital de la vente du ou des biens immobiliers. Pour ce qui est de la caution, elle sera remboursée par la société garante qui pourra ensuite se retourner contre les membres de la SCI.
- Les cautions solidaires : c’est une SCI qui ne dispose pas des ressources financières pour couvrir ses dettes, une caution personnelle à hauteur de ses parts sera demandée à chaque associé.
Quelles clauses suspensives du crédit immobilier pour une SCI
Lorsqu’un emprunteur souhaite se rétracter pour l’acquisition du bien qu’il s’apprête à réaliser, il fait alors jouer la clause suspensive du crédit immobilier. C’est notamment le cas lorsque l’acquéreur ne parvient pas à obtenir son prêt. Cette clause agit comme un filet de sécurité protégeant les acquéreurs des éventuels abus des promoteurs et agences immobilières.
Cette clause permet également à l’acheteur de ne pas réaliser son accusation et de tout simplement annuler l’emprunt précédemment établi en faisant jouer la clause suspensive.
Dans ce cas, aucune pénalité de rétractation ne peut être appliquée. Le vendeur se retrouve dans l’obligation de reverser toutes les sommes à l’acquéreur, par exemple un dépôt de garantie.
Le remboursement d’un emprunt immobilier via SCI
Selon le montage choisi, les modalités de remboursement d’un crédit immobilier pour une SCI varieront.
Ainsi, si le crédit immobilier est contracté par les associés de la SCI, une responsabilité individuelle pèse sur chacun d’eux quant à sa part de remboursement. Chacun devra donc s’acquitter au prorata du montant à porter.
Les remboursements des mensualités se feront au nom de la SCI ce qui implique que les associés devront s’arranger pour regrouper la trésorerie nécessaire.
Il se peut que la SCI ne soit plus en mesure de rembourser son prêt que ce soit individuellement ou collectivement. Dans ce cas, la banque ou l’établissement prêteur demandera aux membres de la SCI de rembourser selon la quote-part de chacun.
